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  "title": "我看你崩不崩！阿西巴",
  "date": "2023-06-28",
  "excerpt": "我看你崩不崩！阿西巴 ***1***老实讲，我对韩国楼市暴雷有些期待。 为啥？这么多年了，只吃过猪肉，没见过猪跑。 日本90年代经济泡沫破裂，我刚出生。 美国08年次贷危机，我刚上高一，狗屁不懂。 **如今有机会亲眼目睹一次杠杆给足的地产危机，当然要懂得珍惜。** 我等啊等，好戏还没开场。 倒是最近又有些新的学习体会，给兄弟们汇报下。 ***2*** 关于韩",
  "markdown": "# 我看你崩不崩！阿西巴\n\n***1***老实讲，我对韩国楼市暴雷有些期待。\n\n为啥？这么多年了，只吃过猪肉，没见过猪跑。\n\n日本90年代经济泡沫破裂，我刚出生。\n\n美国08年次贷危机，我刚上高一，狗屁不懂。\n\n**如今有机会亲眼目睹一次杠杆给足的地产危机，当然要懂得珍惜。**\n\n我等啊等，好戏还没开场。\n\n倒是最近又有些新的学习体会，给兄弟们汇报下。\n\n***2*** 关于韩国传贳房**（也叫全租房）**的背景科普，之前写文章介绍过，不了解的读者可以去看👉[《韩国房东们的骚操作》](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2MDc2MjM3NA==&mid=2247496653&idx=1&sn=5acfef79d2beed972649d8a9e0fda393&chksm=ce23cba4f95442b265232906e53b97142ea159bd9baa2875ab71712660a061417e6d461a2485&scene=21#wechat_redirect)\n\n这里我们最快速度再过一遍：\n\n传贳房是韩国特有的租房制度，**也****是本次危机之源**。\n\n租户想租房，需要缴纳当前房产市值的5~8成押金，可以白住2~4年。\n\n面对如此高的押金，租户一般会向银行贷款。\n\n房东得到押金后，可以自由支配这笔钱，同时向租户免租。\n\n等租约到期，房东需将押金返还给租户。\n\n**韩国房租不便宜，而低利率时代，只要押金贷利息<房租，租户就有动力租传贳房。**\n\n***3***我们熟悉的做法是：\n\n房东要买房，找银行借钱，按揭贷款30年，LPR浮动利率，慢慢还月供。\n\n而韩国玩法是：\n\n房东要买房，找租户借钱，租户找银行借钱，短期抵押贷款，期限2~4年，浮动利率，慢慢还利息，到期还本金。\n\n发现区别没？\n\n正常国家的房地产都是房东和银行之间的**长期借贷**，双向的。\n\n但是在韩国，经过传贳房这个中介，变成了银行→租户→房东的**短期借贷**，租户和房东都加了杠杆。而且房东可以拿着押金继续加杠杆，上不封顶。\n\n更要命的是，双方加的可都是短期贷款啊！\n\n相比长期贷款，短期贷款有两大风险点：\n\n**①**短贷有随时还本的压力，因为租户可以退租，要求房东偿还押金。\n\n**②**因为采用浮动利率怼，一旦利率变动，可以很快反馈给短期贷款，瞬间加大付息压力。\n\n这里就能反衬出长期贷款的好处了——\n\n哪怕LPR是浮动利率，但定价周期以年为单位，最终传导到房贷上需要一定时间。\n\n长期贷款并没有还本的压力，暗器偿还月供即可。\n\n但短期贷款一旦终止，是需要一次性偿还全部本金的！\n\n直接说结论：\n\n**传贳房成了韩国楼市杠杆的****放大器****，同时还是利率的****加速器****。**\n\n***4***低利率时代，租户用更低成本租到了房子；房东因为房价上发了财，而且有动力继续上杠杆；银行吃到了利息。三赢！\n\n当大家都沉浸在低利率从分母端推高资产价格的美梦中时，**通胀一声惊雷，倒逼央行加息。**\n\n加息有多恐怖？\n\n从0.5%怼到3.5%，600%的涨幅！\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVaGSz3KcXibIPicoIghTFedmj3A94icibfwFRuU81Zp73IvWyzSzDSOficT5lRzsn3975VgWKlWz6kia8ibg/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n压力直接反映在租户短期贷款的利息上，压力陡增。\n\n利息已经高过正常的房租了，于是租户反水，阿西巴！不租了！要求房东偿还押金。\n\n***5*** 房东此时有四个选择：\n\n要么自掏腰包把押金垫了。问题是没钱，钱都拿去投资炒房了。\n\n要么再找一个租户，击鼓传花，不过新租户的押金是按照最新房价来定的，而房价已经跌了，并不足以覆盖上一个租户的押金，何况利息成本已经大幅攀升，租户也要讨价还价一番。\n\n要么房东降价卖房，割肉把押金还上，这又会加速房价下跌。\n\n要么再买两套房子，继续搞传贳房，再收两套押金，然后...提桶跑路，润去日本或者美国。\n\n我一开始以为银行会监管传贳房的押金，事实证明是我天真了...\n\n房东图的就是自由支配这笔押金，怎会让银行管住？\n\n***6***让我们跳出全租房的链条，再看看韩国的宏观经济，它现在又有几大风险源：\n\n第一，韩国通胀并无下跌趋势，而且核心通胀更高，必须维持加息，把通胀打下去，所以短期内别指望降息。\n\n第二，韩国作为一个出**口导向的外向型经济体，再次进入连续多个月份贸易逆差的状态**，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVaGSz3KcXibIPicoIghTFedmjNPeuYWotnut4zABwbvfOf8fSgQbbNwmM7EYicuZUzRdQDjnibiaQk3yFw/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n上一次这样是97年亚洲金融危机前夕，那时也处于美联储加息周期中。\n\n第三，韩国的居民部门杠杆率高达108%，是36个主要经济体中居民杠杆率最高的国家，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVaGSz3KcXibIPicoIghTFedmjoCqJNLTQsHj4LZyuaOJcZab9EvFH4FkwdUs4wzia1vpd5p69sVFHTCQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n而且！这个数据中是不包含传贳房的押金贷款链条的！因为韩国认为传贳房属于民间借贷，不计入居民部门杠杆率。\n\n如果把这部分也算上（当然得算），**韩国真实的居民部门杠杆率是157%！**\n\n***7***朋友们，这才叫真正的鱿鱼游戏！\n\n高压下，看谁绷不住。\n\n它也提醒我们，资产价格下跌并不可怕，可怕的是杠杆。\n\n**资产价格下跌对实体经济的伤害深浅与杠杆率直接相关。**\n\n无论是日本经济泡沫中的企业杠杆，还是08年次贷危机中的居民杠杆，还是本次韩国传贳房中的居民杠杆。\n\n**杠杆才是噩梦的源头！**\n\n而加息这支黑天鹅，只需轻轻地按到房价下跌的多米诺骨牌，惊心动魄的好戏就开始了。\n\n---\n\n本文内容参考《韩国：传贳房—利率“加速器”》@国泰君安证券、《反思韩国模式：亚洲金融危机，对外开放与财阀》@联讯证券专题研究\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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