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  "title": "降息了，那地产呢？",
  "date": "2023-06-20",
  "excerpt": "降息了，那地产呢？ ***1***降息了。 6月最新的5年期LPR利率为4.2%，相比上个月降了0.1%。 如果我们把时间拉长看，是这样的： 我朋友圈里的中介小哥很有水平地转发了央妈的官网截图，配文激动地写道： ***「降息了！4.2%！回暖在即！」*** 可你们知道现在北京的房贷利率是多少吗？ 首套4.75%，二套5.25%。 而真正决定一线楼市行情的「置",
  "markdown": "# 降息了，那地产呢？\n\n***1***降息了。\n\n6月最新的5年期LPR利率为4.2%，相比上个月降了0.1%。\n\n如果我们把时间拉长看，是这样的：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVYPz0TLwpL285MsUksx9dkKicIu2zibbSTLYibd8INGiaoVmfcGV6SeY5tZOgOQIFia6En5Sv9bbU8Vs8A/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n我朋友圈里的中介小哥很有水平地转发了央妈的官网截图，配文激动地写道：\n\n***「降息了！4.2%！回暖在即！」***\n\n可你们知道现在北京的房贷利率是多少吗？\n\n首套4.75%，二套5.25%。\n\n而真正决定一线楼市行情的「置换交易」，仍被八成首付死死卡住。\n\n如果一线都起不来，也别对整体贝塔有啥期待了。\n\n***2***这是Nick做的一张神图，盘点了主要城市的房价见顶时间，以及现在距离最高点的跌幅。\n\n像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVYPz0TLwpL285MsUksx9dkKjoZY7D3sib2TlugO5sX1ew9f80l7zlHrzJaDEAoBB6mCKTziagaAicPHg/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n图片来源：「趋势动物」公众号\n\n那些房价最高点出现在2018年甚至更早的城市，买房人实惨。\n\n而北方的主要城市都是hard级别，环京简直是地狱级别。\n\n***3***2016~2021年，我国卖掉了超过8000万套商品房，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVYPz0TLwpL285MsUksx9dkK5XVsrDiak0ccHCllS54x2u7oyuljkZxCkugo6vuUpNDVjnsyAap4Jew/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n再加上之前的存量房源，很多都会慢慢进入二手流通市场。\n\n这也是大家看到现在很多城市二手挂牌量巨大+法拍房数量巨大的根源。\n\n**房企们的对手不仅包括同行，还有大量的要卖房子的房东...**\n\n***4***未来购买力分为两个部分——\n\n**增量购买力**：城市化率继续提升，新移民涌入支撑新的购买需求。\n\n「城市新增人口数」，就成了非常重要的观察指标。\n\n以我所在的北京为例：\n\n北京是全国对人才最高冷的城市，落户门槛高于上海，新增数量也少，每年落户不到1万人，只有上海的1/6。\n\n**存量购买力**：源于常驻人口。\n\n当前存量购买力主要分为三个部分：\n\n90后的刚性**上车需求**\n\n70、80后的**置换改善需求**\n\n60后的**置换养老需求**\n\n***5*** 对上车需求而言，当前的意愿仍然不高。\n\n主要是动量不足，交易量平淡，价格也没有上涨预期。\n\n房价涨，不用人催，刚需们意识到自己攒首付的时间要变长，自然会买。\n\n另外就是所谓的疤痕效应，对工作、对还月供的能力都不太自信，心气不足，所以面对负债还是挺犹豫，这点从贷款数据上可见一斑，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/sz_mmbiz_png/M7fHtGOlzVYPz0TLwpL285MsUksx9dkK8yXh3yL1miayXT3Qvfsciav8ibvDJeFibqeFAaCR5dZa6KQqoLuSKLjjLQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n***6*** 对改善需求而言，其实这部分换房人群才是一线城市里最强的购买力。\n\n但问题是，他们的购买力被锁死了。\n\n二套首付80%卡死了大部分置换需求，除非你用JYD，否则没办法破。\n\n但是改善需求的人也不着急，反正至少有地住，也能凑合。\n\n刚需也不急，都不涨我急啥？等等看。\n\n需求，有！但都不太着急。\n\n要么在消化前期涨幅，要么在漫长地等待。\n\n反正只要交易量不起来，啥都白扯。\n\n现在大概就是这么个情况。\n\n***7***四个一线城市谁都没开认房不认贷（还清贷款算首套）的口子，这条才是真·大招！\n\n但我真心不知道是否还会有这种大招...\n\n对二线城市而言，能用的刺激政策已经都用了。\n\n总不能补贴你买房吧？\n\n---\n\n推荐阅读👉[《都在看空房地产，都周期永存》](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2MDc2MjM3NA==&mid=2247497148&idx=1&sn=7b966b8bc2d19afe381c092f1bccd72c&chksm=ce23cdd5f95444c3043c7fd305d15c3c302fcbc3f8676ba1b31257bb5c736ca2d93a10d5f610&scene=21#wechat_redirect)\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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