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  "date": "2023-04-09",
  "excerpt": "美国房地产的诸多真相 听闻我想写关于美国房地产的文章，望岳投资的朋友说他们或许可以帮上忙，因为有分析师专门研究美国老百姓是怎么过日子的，正好有一些现成的美国楼市资料。 我问他们为何要专门研究这些东西？对方说，望岳有投资美股，而美国GDP的三驾马车中，消费大概占了2/3，所以美国人的消费或许是很多经济现象背后的源头，望岳希望能提高在这方面的颗粒度。 所以本文纯",
  "markdown": "# 美国房地产的诸多真相\n\n听闻我想写关于美国房地产的文章，望岳投资的朋友说他们或许可以帮上忙，因为有分析师专门研究美国老百姓是怎么过日子的，正好有一些现成的美国楼市资料。\n\n我问他们为何要专门研究这些东西？对方说，望岳有投资美股，而美国GDP的三驾马车中，消费大概占了2/3，所以美国人的消费或许是很多经济现象背后的源头，望岳希望能提高在这方面的颗粒度。\n\n所以本文纯属借花献佛，感谢分析师陈清远和何佳同学提供的饱和式研究资料。这可能是最省事的一篇长文，因为资料太过详实，以至于我只需把众多事实罗列出来即可。\n\n同时还要感慨一下，美国的经济数据统计在维度和颗粒度方面都要好于中国。\n\n接下来我们开始：\n\n美国自有住房率的最新数据是65.9%，剩下34%的人需要租房住(1)。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbQV7gHMzbUPod4KSrDJ7hwSvXPSfKKk6uoDsriaKes6HACOeOhwMKuZr1uKot3TEtbq4SdKs99Jqw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n如上图所示，1995年美国婴儿潮一代陆续达到购房年龄，随后自有住房率一路提升至2005年的最高点69%，这期间美国房价也连涨了14年，并直接导致了08年次贷危机，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbQV7gHMzbUPod4KSrDJ7hwxOIu4xRQxV6yLRSlticZ2MQKadvBte9k0fG0ut20p2szic39hHHa0w3Q/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n换个视角再看一遍：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbQV7gHMzbUPod4KSrDJ7hwoct1lRbeZDaDr3Pb1iaUuAUr3yC8S8jmNvgu3CPgmGTVgecBDJDAf5g/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n次贷危机爆发后，美国房价直到2012年才开始触底反弹，而这期间，自有住房率一直在缓慢降低，直到2020年疫情大流行，购房需求瞬间爆发，自有住房率在短短一年时间内直接拉高到68%的高点，房价狂飙，高企的房价又降低了大家的买房热情，自有住房率调头向下。\n\n房价大涨的一个直接影响是，**过去两年美国平均首次购房年龄被拉高了3岁，来到36岁**(2)。对比一下，北京的平均首次购房年龄是35岁。\n\n根据官方数据，2022年美国26%的房子被首次购房者买走了，平均年龄36岁；74%的房子被回头客买走了，平均年龄59岁(3)。两组人的年龄均创历史新高。\n\n为什么美国的首次购房年龄这么晚？\n\n对于首次购房者，26%的人表示为首付存钱是整个过程中最困难的一步(4)。\n\n我个人认为，助学贷占了很大原因。因为美国大学学费太贵了，而且食宿费也是一大笔开销，根据数据统计，美国藤校的学费+食宿+杂费年均都在7.5万美元以上，4年读下来要30万美元，足够在中国二线城市买套房了。而且**助学贷的利率平均6%左右，且违约率高于房贷和车贷**。\n\n**所以不怪人家买房晚，大学读完就已经相当于买套房了。**你细品一下其中的逻辑，在我国大家笃信教育改变命运，越好的大学学费越便宜，还提供很便宜的宿舍。\n\n而在美国，完全产业化的大学教育极大地拉高了改命成本。想改命？请先贷款。还有，你最好不要生病哟！因为过去几十年，大学学费的涨幅只能排第二，涨幅第一的是看病费用。**改命很贵，保命更贵。**\n\n哦，大哥，原来这TM是美国梦啊！\n\n在美国，有房阶层啥样呢？75%的房东是白人，平均年龄56岁。去年的购房者中，88%为白人(5)。房东家庭的平均收入中位数为8.6万美元，租房家庭的平均年收入中位数4.25万美元。房东的净资产是租房者的40倍——22.5万：6300美元(6)。\n\n美国人平均每5年搬一次家，一生要搬家11.7次(7)。全美大约有7000家搬家公司。为什么搬家？前三大理由分别是房价、家庭、就业机会。往哪搬？南部最受欢迎，其次是西部**（但是房价高）**，主要逃离东北部和中部。\n\n接下来说说美国人的买房特征：\n\n2022年成交的房子中，12%为新房，88%为二手房(8)。二手房普遍很老，美国房龄中位数是40年(9)。成交主力依然是独立的house，占了去年总成交量的79%(10)。\n\n因为疫情后房价大涨，所以砍价基本是不可能的，能按挂牌价成交就不错了，经常出现实际成交价高于挂牌价的情况——**2016年一线城市牛市也这德行，房东坐地起价，爱买不买，后面还有人等着呢！**\n\n因为2022年美联储大幅加息，导致贷款买房的比例有所降低，但仍然高达78%的买房者选择了按揭。**对首次买房的美国人来说，典型的首付比例是6%，置换客的首付比例一般是17%**(11)。\n\n值得一提的是，**去年美国的房贷利率比我们还高**！像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbQV7gHMzbUPod4KSrDJ7hwhMU7iafOVDFmlgI5dIn7rpNo6RWMFHZwHNbpAQypYMQFfCg5ib6UkgdQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n这里我想提醒大家两点——\n\n第一，2020~2021年美联储把联邦基准利率降到了零，但期间真实的房贷利率最低要2.7%。我想说的是，零利率绝不意味着贷款不要利息！\n\n第二，次贷危机之前，美联储也加息了，结果很多人的浮动利率跟着提高，月供压力陡增。但2022年美联储加息速度和烈度都是前所未有的，可并没见到多少买房人被拉爆，这是因为**次贷危机后大家长了记性，再买房时趁着利率低都选择了固定利率**，根本不受加息影响。**现在美国80%的存量房贷在3~4%之间，且主要为固定利率。**\n\n所以，兄弟们，如果现在你买房，又是首套资格，能享受低于4%的房贷利率的话... 此处省略若干字，我真的不能再说了。\n\n此外，美国的买房逻辑和我国真的有很大不同，从房价构成上就能看出来，像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbv4tzHOpiaaJczwGJIzFjxq6DTLicB2alictjxoIg1u2ZlK3s13BQaibgL8OeV0rrbusZlWibIDuL52dQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n在我国，房价的主要成本是地价，而地价又会慢慢转化为城市配套升级，毕竟在城市化进程中，马路地铁公园都不是免费的。\n\n所以在我国用买房的方式赚取城市发展红利，更容易形成共识，**房子就是土地的代金券，买完放那等着升值就行了**。所以现实中我们能看到，房价越贵的城市，配套越发达越漂亮。\n\n在美国，地价只占了房价的17%左右，房屋建造成本才是大头，占比60%左右，这其中包含装修12%、水电空调18%，内部装修24%(12)。\n\n我知道很多网友喜欢做这样的对比，我国房屋是70年产权，美国是永久产权。大家看戏要看全套：我国70年产权，到期是自动续的，而且持有成本极低；\n\n美国是永久产权，但持有成本却很高，房产税是按照县来收取的，各地区差异较大，整体来看，平均1.1%左右，每年收取，而且以房价为基数，隔几年就要重新评估一次。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbv4tzHOpiaaJczwGJIzFjxqlrYx1bwoF9zqK4rDfiazo5dYzMbmG9GRr4T81SJ64NBBpia8TzQRubmA/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n更狠一点儿的比如华盛顿特区，如果你的房子空置了，房产税高达5%。\n\n还有很多你想象不到的各种费用，举个例子：美国房屋大部分是木制框架结构，这就带来一个问题，得定期除白蚁。这就么个需求还催生出了一家超级大牛股：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbQV7gHMzbUPod4KSrDJ7hwoS9ShRv9JCLtUb1WicBwxMiapfsHwhFnkpjaNFSXtufJob0rd6NbjHvA/640?wx_fmt=png#imgIndex=6)\n\n在这种走势面前，内房股和物业股谁看了不得喊一声大哥...\n\n所以，**我觉得在美国买房的奥义就是一定要收租**！因为每年的损耗太高了，但是租售比就很可观，有些区域甚至超过10%。\n\n比如过去5年美国含贷款的业主成本中位数是1697美元，租金中位数是1163美元(13)，也就是说，如果出租，租金可以有效覆盖持有成本。\n\n大家可以通过租金中位数和房价中位数**（下图）**毛估估美国的租售比。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbv4tzHOpiaaJczwGJIzFjxqUTa2SLyT9lZSkVWky75BE56X0gCXck0qNL5XrkeQCaic9ibOLPa17mkQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=7)\n\n想想也是，房屋成本占了房价的60%，不出租回收现金流的话，等木头朽了，本都收不回来。\n\n说句不中听的实话，美国租售比很高，因为别人不租房房东就得天天操心。中国租售比很低，因为不买房可能一辈子买不起...\n\n从这个角度看，似乎也理解了美国最大地主比尔·盖茨的的操作，人家不囤房子，直接囤土地——**盖茨在美国十几个州购买了近27万英亩的土地，拥有全美农地的1%。**\n\n众所周知，美国现在通胀高企，所以最后我们来说说美国房子占CPI的比重。根据2022年11月的CPI构成**（美国人老改CPI来修正数据，你懂的）**，房子占CPI的权重是42%，其中房租占比33%，排名第一。车和吃饭并列第二第三，各站15%左右(14)。\n\n一个典型美国人的年度消费支出是这样的：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbv4tzHOpiaaJczwGJIzFjxqibcWT9f8Sh9ejw1CDSldZZbxwtWB1GtFnZCCm1p8j8xVcNQayicZ3HTg/640?wx_fmt=png#imgIndex=8)\n\nOK，以上就是美国房地产市场的科普，大部分都是事实，稍微夹带了一些我个人的观点，期待和大家在评论区讨论。\n\n---\n\n本文引用的数据来源：(1)(5)(6)来自Homeowners vs. Renters Statistics (2023)、(2)(3)(4)(8)(10)(11)来自National association of realtors、(7)来自Moving Statistics: Industry Trends & Data (2023)、(9)来自AHS,天风证券研究所、(12)来自NAHB-single family price and cost breakdowns 2022、(13)来自United states census bureau、(14)来自U.S. Bureau of labor statistics consumer price index 2022\\11\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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