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  "date": "2023-03-27",
  "excerpt": "韩国房东们的骚操作 **************1**************给兄弟们写个八卦，讲讲韩国人是怎么炒房的，非常牛批！ 韩国炒房的最大倚仗和杠杆来自租房市场，我从源头开始介绍。 **************2************** 假设你是一个韩国普通老百姓，视野有限、爱从众、厌恶贷款、喜欢占便宜。现在你要租房子，有两种选择： 选择一：按月",
  "markdown": "# 韩国房东们的骚操作\n\n**************1**************给兄弟们写个八卦，讲讲韩国人是怎么炒房的，非常牛批！\n\n韩国炒房的最大倚仗和杠杆来自租房市场，我从源头开始介绍。\n\n**************2************** 假设你是一个韩国普通老百姓，视野有限、爱从众、厌恶贷款、喜欢占便宜。现在你要租房子，有两种选择： \n\n选择一：按月/季交房租，但是押金一般是10个月的房租。是的，你没看错，押十！既然是制度，就不要去质疑。 \n\n选择二：房租不要钱！水电费自理即可。但是，需要总房价50%以上的押金，押金占比越多，免租期越长。到期后退还全部押金。相当于房东跟你借了一大笔钱，然后房子让你白嫖。这种方式叫**传贳房**，也叫全租房。\n\n这种模式在韩国有几百年的历史，尤其在银行体系不发达的时代，它成了一种高共识的民间借贷。\n\n**************3************** 此外，韩国公司还有个福利，每个员工在租房时都可以向公司申请1.5亿韩元**（¥87万）**以下的**传贳贷**，优惠利率为2％。比普通银行贷款要低得多。所以其实租户可以用低息贷款去付全租房的押金。\n\n一个高押金且要房租，一个超高押金但可以白住，你咋选？\n\n现实中，更多韩国人选择了第二种租房方式，虽然押金极高，但是没有租房啊，生活成本降低一大截。\n\n**************4************** 就是这样的租房制度，给房东们提供了超级无敌便宜的无息杠杆，我来解释一下：\n\n假设韩国所有房子都是10亿韩元/套，房东拿出2亿，贷款8亿买了一套。接着以全租房的形式出租，从租户那又拿回8亿现金。\n\n相当于，房东出资2亿搞来一套房子+8亿现金，同时负债端多了两项：\n\n①欠银行8亿房贷，每个月要连本带利还月供\n\n②欠租户8亿押金，到期后一次性还本\n\n**************5************** 此时房东有两个选择：\n\n要么，保守打法，把银行的8亿房贷还上，保留对租户的8亿无息负债。等老租户到期了，可以再找新租户，新押金偿还旧押金。游戏继续。\n\n要么，骚操作炒房，都不还！拿着8亿现金继续买房，然后继续搞全租，继续套出来现金，再买房。\n\n至此，一个清晰的炒房链条形成了：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZ82kHF0IE4DuLPPh52sr5ngib50FMnatagRc7e4oQ2jF3iao6x7PZUqEWDzaaBhzOC6yIWV7tBApow/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n白色虚线是租房链条，橙色虚线是买房链条\n\n如果走炒房流，房东每多买一套房子，对应地就多出两笔负债——\n\n2亿本金就能套出16亿的杠杆，牛批plus！\n\n**************6************** 这套游戏能玩下去有几个大前提：\n\n第一，月供支出，房东可以靠收入+套出来的现金维持下去。\n\n第二，韩国房价保持上涨，有投机动力。\n\n第三，永远能找到新的接受全租房模式的租户，借新还旧。\n\n看到这里，相信你已经隐隐感受到其中的风险了。如此高的杠杆，要是遇到高波动...\n\n**************7************** 我们再铺垫几个事实：\n\n韩国传贳贷的规模高达1058万亿韩元，这使得韩国家庭债务总额达到 2925万亿韩元，在国内生产总值的占比高达157%，是国际金融协会追踪的60个国家中最高的。\n\n与我国类似，韩国大部分存量房贷都是浮动利率，这意味着房贷对加息非常敏感，月供会跟着增加。\n\n过去几年，首尔房价连续大涨，但随着韩国跟随美国加息，今年韩国房价也开始下跌了，且下跌速度不慢。\n\n而随着房价越来越贵，选择全租房的租户也要支付更高的押金，很多人开始转向月租房了。去年的数据显示，韩国租赁合同中，**月租房的数量首次超过了全租房。**\n\n**************8************** 所以，炒房游戏能维持下去的三大前提都遇到了严峻挑战：月供增加+房价下跌+接盘租户变少。\n\n如此叠加的传导链条，如此高的杠杆，如果房价下跌10%，租户再要求退还押金，房东抛售加剧房价下跌...\n\n画面太美，有点儿想看![](https://res.wx.qq.com/t/wx_fed/we-emoji/res/v1.3.10/assets/newemoji/LetMeSee.png#imgIndex=1)。\n\n---\n\n本文内容部分参考：《韩国特色地产大雷：全租房》@华尔街见闻\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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