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  "title": "未来刚需赢还是改善赢？",
  "date": "2023-01-30",
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  "markdown": "# 未来刚需赢还是改善赢？\n\n***1***2019年之前，房圈有个普遍共识——\n\n只看涨幅的话，高基数的豪宅明显不如刚需。\n\n还有房圈人士专门跑过数据，去计算不同小区均价的年化涨幅，数据也支持上面的结论。\n\n***2***但是这个规律在疫情后失效了，新的现象是：豪宅的的涨幅明显好于刚需。\n\n接着大家对「改善才是未来」快速达成共识。\n\n并进一步得出「置换掉手里的烂牌，持有稀缺的好牌」的决策。\n\n自媒体的存在，让共识可以在小范围内快速达成。\n\n***3***那么是什么主导了这种由刚需→改善/豪宅 的转变呢？\n\n后视镜地总结几个趋势：\n\n**①** 疫情后K型分化带来了不同群体的购买力变化，这点老生常谈了，不再赘述。\n\n**②** 城市化率放缓叠加结构性分化——很多城市人口流入放缓甚至倒退，导致本地楼市由增量转为存量市场。\n\n从人口角度看，越是低线越该逃离，越是二线越该拥抱稀缺和新产品。\n\n**③** 刚需的数量肯定更大，还有法拍、保障、共有等属性的可替代品，刚需更偏买方市场，改善更偏卖方市场。\n\n**④** 终究是「需求」在底层推动着这种转变。下面这张图去年对我冲击很大：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853unCkku0XxuX6MA2w8J2QWAvPYf2xNSHV216vO5DRXMJoR12VCeareuIw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n**⑤** 投机需求一定是顺应趋势的，投机资金以前的品味是偏水库系的囤平米、以「量」取胜，用杠杆加速。\n\n但2017年至今，投机资金本就少了很多，疫情后对杠杆的使用也愈发谨慎，品味也顺势转向了精品或买入即赚的价差新房。\n\n***4***进一步地，结合过往数据，我们不难得出一些「结论」和「推论」：\n\n刚需房的波动幅度更大一些，改善房的波动更小一些。\n\n在地产牛市阶段，刚需先启动，涨幅大。\n\n在地产熊市阶段，刚需先下跌，跌得多。\n\n只论幅度的话，长期看，改善跑赢。\n\n***5***当然，对刚需和改善的定义也需要更明确一些：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853unMklW5Kprjjgr2H1cBeEyPatx30d5Dg7aCZrNowqtoOsqrJr0NblCWQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853unYHrwRj9ibLJHZciaClQKl1apSOu0EGxibFIYGdh4eiboVWiaOOHjFDicom8g/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853un2GnwO92F10NicecW9wiapwOQZJw8wPH6CWCIiaT5h8Cx7Um52FHtV6rrg/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853untPzDwJX8AGaKa4ER6ZgjBqwXL7jR2lRQeYb6rSH12HoU96AM2CZmnA/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853unOS33OyuQ0w10OhWfqBU8zK9X9OkVCicrdhSQFTt7fJV4iayfmZ7rG8eg/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853un0Rq1ZHUBeBhkwET3e1F7sQOOB1vjxyD7tD36XYic02nSgSBj67licGPw/640?wx_fmt=png#imgIndex=6)\n\n以上图片均来自丁祖昱2023年跨年演讲PPT。\n\n***6***在改善房内部，肯定越主流的产品越好，比如没有硬伤的三房两卫，其回报率和流通性大概率好于四房大平层以及别墅。\n\n以上讨论的默认前提是，城市选择仍然享有最高权重，这点不会变。\n\n另外今天新作了张图，希望能帮到一些读者。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVZWcuK52W8FwNnW7NT853un019eC00HymbPBQxJn3NnaZ3mqwr0eAxwqbUhfV9tFYshHVU50uia3pA/640?wx_fmt=png#imgIndex=7)\n\n---\n\n本文内容参考：趋势动物公众号、丁祖昱2023年跨年演讲。\n\n⚠️ 风险提示：「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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