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  "date": "2022-11-09",
  "excerpt": "什么样房子更好卖？ ***1***关于应该买多少总价的房子，我之前写过一个版本，以量力而为，衡量好安全边际为出发点。具体来说—— **①**先算好可调用的全部资金：自有+外借 **②**再算好实际首付：首付+中介费+各项税费 **③**算好能承担的月供极限：收入-必要支出-月供后还有结余 **④**根据月供和贷款方式倒推出贷款总额 实际首付+贷款总额=总价 ",
  "markdown": "# 什么样房子更好卖？\n\n***1***关于应该买多少总价的房子，我之前写过一个版本，以量力而为，衡量好安全边际为出发点。具体来说——\n\n**①**先算好可调用的全部资金：自有+外借\n\n**②**再算好实际首付：首付+中介费+各项税费\n\n**③**算好能承担的月供极限：收入-必要支出-月供后还有结余\n\n**④**根据月供和贷款方式倒推出贷款总额\n\n实际首付+贷款总额=总价\n\n像这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/M7fHtGOlzVa4oq14OaZicb4sIhveUn8KwHiaVPJSYgPszOspkaHq5E5FaibDsMVJKAzW8Ad9x19Hg5iaHbDw1nHXyQ/640?wx_fmt=gif#imgIndex=0)\n\n这套思路的好处在于，如果你并非打嘴炮，而是真的想买房，它能帮忙把这事变得很具体，防止脑子一热，过度透支。\n\n***2*** 本文要给出另一套关于房子总价的算法，只不过这次的出发点是**跟着主流接盘侠的购买力走**。\n\n大概逻辑是这样的：我们要估算出一个城市主流购房人群所能承受的房价上限是多少？\n\n为什么要算这个数呢？因为一套房子的流动性由它所在城市主流购买力决定。\n\n***3*** 接下来我们开始计算。\n\n首先搜索出你所在城市的**「人均可支配收入」**，这个很容易找，百度一下就有。以北京为例，这是我搜索出来的：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVa4oq14OaZicb4sIhveUn8KwOnbeXAF0hYSQcdQpBw6MJP7WHv4sul24oxdIVh0JQkuvkNnMQWo3Vg/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n「人均可支配收入」是个非常棒的指标，首先它是扣除五险一金后的到手收入，购买力相当扎实。\n\n其次它可以倒推出家庭收入，比如北京的两口子家庭，其家庭收入就是7.5\\*2=15W。\n\n当然了，**收入看齐城市平均水平的肯定不是购房主力人群**——这是个不太中听的残酷现实。\n\n**真正的购房主力是高收入家庭**，所以我们以15万为基础，再乘以2倍的系数，也就是30万年收入。\n\n那么30万年收入的家庭能负担的月供上限是多少呢？\n\n银行规定的月供极限是月薪的一半。\n\n考虑到我们计算的是到手的实际收入，还有公积金作为补充，所以这个系数可以比一半高些，算0.7吧！\n\n**高收入家庭的年供上限**为30W\\*0.7=21W。\n\n接着以年供上限为基础，反推贷款上限362W。\n\n> **P.S. 用月供倒推贷款总额，可以百度「房贷反算计算器」，既然是计算上限，我肯定用30年等额本息来算。**\n\n最后以贷款上限/0.6来反推总房价，362/0.6=603万。\n\n> **P.S. 因为北京的贷款上限是65%，又涉及评估价、税费等磨损，所以我选择了0.6这个系数。其它城市用0.7更为合理。**\n\n***4*** 不忘初心，我们这一套连招算的是城主流购买力能负担的房价上限。\n\n如果你买的房子总价低于它，意味着城市购房主力是负担得起的，**只要房子本身符合主流审美，没啥硬伤，至少流动性是有一定保障的。**\n\n注意，房价上限和流动性强弱挂钩，**并不意味着涨得好**。\n\n比如后疫情时代，一线城市涨得好的都是高总价的改善房，这点是很多中介证实过的，三居出得更快。\n\n***5*** 肯定有读者想说，光算月供了，首付你咋不算你呢？\n\n大哥，咱们都实事求是点！首付**（尤其是一线城市）**还跟个人收入挂钩吗？它不是跟家庭财富**（六个钱包）**挂钩吗？\n\n还有读者会说，算个总价上限就意味着流动性好？你忽悠谁呢？\n\n大哥，我就是提供一个参考标准而已。\n\n你真想知道什么样的房子流动性好，很容易！你对哪个板块感兴趣，找个绿牌中介，直接问片区内成交量最好、卖得最快的小区是哪个？主流户型带看几套——这是市场用脚投票的最真实的结果，实地感受一下效果更佳。\n\n***6*** 最后总结一下：\n\n本文计算的城市房价上限，其真正的锚是**城市高收入家庭所能负担的月供极限**。\n\n这个指标没有任何个人好恶，其目的是**跟着城市主流购买力的需求和偏好走，在主流的范围里优中优选，以期取得更好的保值和卖出**。\n\n毕竟房住不炒真的深入人心了，大家的买房半径和产品选择都在收缩，还是要好好琢磨下，手里这套房子以后要卖给谁。\n\n也拜托大家用本文的算法，计算下你所在城市的购房总价极限是多少，发在评论区里。多谢！\n\n***7*** **一线城市：**北京、上海、深圳、广州\n\n**强二线城市：**天津、福州、济南、青岛、无锡、宁波、苏州、成都、长沙、南京、杭州、重庆、武汉、合肥、西安、厦门、珠海\n\n**弱二线城市：**昆明、郑州、南昌、石家庄、贵阳、呼和浩特、乌鲁木齐、沈阳、长春、哈尔滨、海口\n\n其它城市就别碰了，弱二线城市最好也别碰了。**毕竟城市才是决定房产价值的最高权重因素。**\n\n***8***今天有广告，还是拼多多，这是我目前最理直气壮的广告了。\n\n拼多多11.11全力冲刺进行时！**今晚21点起**，百亿补贴狂撒**最低600元券包！iPhone14全系列最高直降1700元！叠券再享折上折！飞天茅台券后低至2489元！小米12 pro券后低至2779元！**更多好物击穿底价！年度巅峰狂补！剁手前先来拼多多比价！更低价格！抢到即赚！错过还得等一年！\n\n**点击进入领券页面，先领券，后下单。**\n\n \n\n**精选了以下爆款好物推荐给大家，都是券前价，叠券还可再降！！！**\n\n**iPhone14全系列最高直降1700元！叠券再享折上折！**\n\niPhone14 128G，**直降900元，券前价5099起！**\n\niPhone14 plus 512G，**直降1700元，券前价7999起！**\n\niPhone14 Pro，**直降500元，券前价7499起！**\n\niPhone14 Pro Max，**直降500元，券前价8499元起！**\n\n**长按识别下方二维码进入苹果新品专区**\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/M7fHtGOlzVa4oq14OaZicb4sIhveUn8KwoAbu6pNPXxBvF2kcLe2ia0zyyZLH1yVia3UsC4hIEbfO00MJZVHnSgKA/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=2)\n\n**爆款数码推荐：**\n\nRedmi K50，真香价**1889元起**\n\niQOO9 Pro，真香价**3049元起**\n\n华为matepad11，真香价**2149元起**\n\n联想Y9000X i7 3060，真香价**7899元起**\n\n小米笔记本Pro 14，真香价**3429元起**\n\n**长按识别下方二维码进入数码综合馆专场**\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/M7fHtGOlzVa4oq14OaZicb4sIhveUn8KwEkxwnpAm9sS9u8592ULZ4Aps9KgKovwARcGjicKTkU03n575940REiag/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=3)\n\n**热门酒水推荐：**\n\n53度飞天茅台单瓶500ml，心动价**2489元起**\n\n五粮液普五单瓶500ml，心动价**868元起**\n\n国窖1573单瓶500ml，心动价**808元起**\n\n**点击下方小程序进入名酒专场**\n\n**好价家电推荐：**\n\n戴森HD08吹风机，大促价**2239元起**\n\n小米电视机ES65英寸，大促价**2329元起**\n\n海尔三门冰箱218升，大促价**1088元起**\n\n石头扫地机器人G10，大促价**3028起**\n\n**点击下方小程序进入家电专场**\n\n**主会场其他爆品推荐：**\n\n任天堂Switch oled限定款喷射战士3，惊喜价**2089起**\n\n华为手环7 NFC , 惊喜价**239元起**\n\n云南褚橙，惊喜价**108元起**\n\n**点击下方小程序进入百亿补贴主会场**\n\n拼多多百亿补贴主会场还有搜索功能，不局限于上面列出的产品，大家喜欢什么都可以搜一搜，点击下方**阅读原文**直达百亿补贴主会场。\n\n​​\n",
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