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  "title": "房地产，还能期待什么？",
  "date": "2022-09-02",
  "excerpt": "房地产，还能期待什么？ 关于房地产未来的一个小推演： 我们都知道，土地是被垄断的，这是楼市增量的源头。 之前有个共识，房企随着总量见顶，行业出清，小企业淘汰，市场份额向几大龙头开发商聚集，类似的剧本在泡沫后日本房地产行业和我国多个行业都发生过。 但是这个剧本在三道红线以后彻底改了，龙头房企也会死，然后优质项目被国企开发商吃掉，劣质项目烂... 现在的剧本改成",
  "markdown": "# 房地产，还能期待什么？\n\n关于房地产未来的一个小推演：\n\n我们都知道，土地是被垄断的，这是楼市增量的源头。\n\n之前有个共识，房企随着总量见顶，行业出清，小企业淘汰，市场份额向几大龙头开发商聚集，类似的剧本在泡沫后日本房地产行业和我国多个行业都发生过。\n\n但是这个剧本在三道红线以后彻底改了，龙头房企也会死，然后优质项目被国企开发商吃掉，劣质项目烂... \n\n现在的剧本改成了：**市场份额快速向国企开发商聚集。**\n\n甚至未来国企通过融资便利低价控股民企开发商也不是不可能，毕竟现在上市房企的流通股总市值加起来也没有2017年的一头部房企多。\n\n那么，行业未来的格局是怎样的？供给端几乎被垄断——\n\n**①**土地垄断，地价是房价最大的成本项，地价撑着房价。\n\n**②**开发垄断，房地产开工竣工商品房质量都可以被高效调控。\n\n**③**土地财政，由银行和国企开发商共同决定。\n\n**④**房子交易，可以被宏观调控拿捏，限购、限售、限价。\n\n除了不能决定你买不买房，基本上全流程都被拿捏了。\n\n**理论上出现系统性金融风险的概率极低。居民财富得到保证，代价是流动性和换手率很低。**\n\n**··· ···**\n\n再次丰富了一下之前几轮楼市宽松周期的推动政策：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/M7fHtGOlzVbmxINMJS2xyIlMO8iasW70SqTg6zUEXwb3xIuWpu84lbqYARZY28YcEE9Xavy9bSGqoGrJmI7fmkw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n相比之前增加了各阶段的「城镇化率」和「居民部门杠杆率」。\n\n**2016年那轮宽松还有一个作用巨大的政策已成为绝唱，就是大规模棚改货币化——**\n\n一方面它能凭空让楼市增加巨大的需求和购买力，另一方面供给难以很快跟上又会造成供需缺口，进一步推送涨价。\n\n**··· ···**\n\n强二线和弱二线最大的区别是啥？\n\n我觉得有两点： \n\n第一，**人口的持续流入。**抢人大战是二线城市几十年难遇的发展窗口期，因为总量在快速萎缩，跟身体发育一样，过了青春期就很难再长高。\n\n六普到七普这10年改变了太多，真正突围的，在我看来也就西安、成都。\n\n第二，**产业差距。**北方大城市集体陷落的主要原因重工业占比高且未能成功转型。\n\n没有产业转型或者转型迟缓，你留不住本地高校的毕业生，吸引不来高素质人才，体制内待遇无法进一步提升，创造不了较大规模的高收入岗位和中产家庭。 \n\n**很现实地说，产业决定收入，收入决定了房价。**\n\n1~2万单价的城市，意味着刚需刚改户型总价都要超百万，100万房贷意味着5千月供，1万月收入。 \n\n那么问题来了，你们城市月薪1万以上占比多少？ 有没有增长？这些人才是本市房子的购买主力。\n\n而源头就是产业。\n\n以北京为例，央国企、机关单位事业编、互联网、科研人员、当然还包括实业精英。 \n\n以杭州为例，以阿里为首的泛互联从业、浙商小老板、实业精英、海归派系...\n\n**中国的二线城市超过30个，但强二线城市，也就十几个。 强弱胜负手就在于人口流入和产业升级。**\n\n**P.S.** 我讨论这些的出发点和立场很俗很狭隘，就是投资——城市居民财富还有没有增量？供给格局有没有错配？房产还没有金融属性？还能不能涨？\n\n就和选股一样，某家公司的行业规模在萎缩，公司业绩同比在下降，那还看啥，直接pass了！\n\n---\n\n⚠️ 「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n\n👇「人生要选对」知识星球，看更多内容。\n",
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