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  "title": "置换房子也是中产的一大坑",
  "date": "2022-05-23",
  "excerpt": "置换房子也是中产的一大坑 突然想到一个有关「置换房」的新角度。 如果是用来自住，卖小买大的置换行为，其本质是： **负债规模扩大，月供金额扩大，负债期限变长**——以此去换更大的居住面积。 但问题是自住房不可能卖掉或者出租，置换房和刚需房一样，还是没能产生半点现金流。 从这个角度看，置换房也是中产家庭财务脆弱的一大重要原因。 反脆弱很重要，那么，中产家庭要反",
  "markdown": "# 置换房子也是中产的一大坑\n\n突然想到一个有关「置换房」的新角度。\n\n如果是用来自住，卖小买大的置换行为，其本质是： \n\n**负债规模扩大，月供金额扩大，负债期限变长**——以此去换更大的居住面积。 \n\n但问题是自住房不可能卖掉或者出租，置换房和刚需房一样，还是没能产生半点现金流。 \n\n从这个角度看，置换房也是中产家庭财务脆弱的一大重要原因。 \n\n反脆弱很重要，那么，中产家庭要反的是什么脆弱？ \n\n答案是：\n\n**家庭成员赚取现金流这一状态，要扛住经济周期的波动、所处行业和公司的波动、年龄增大的利空。**\n\nP.S. 之前做的那张[《买房自测表格》](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2MDc2MjM3NA==&mid=2247493398&idx=1&sn=7805ea7f0d6bdaa66bb9eca36eee33ea&chksm=ce23df7ff9545669accfb28c2c143feec01f6113e015a4eda084e20288f5c2d5f367f776be89&scene=21#wechat_redirect)本意也是帮大家算清楚账，确保财务安全。\n\n前几天我感慨，中国真正的中产阶级其实是两类人： \n\n**①**大量体制内人士 \n\n**②**有房无贷/少贷人士 \n\n从现金流的角度来看这两种人，就好理解了： \n\n体制内人士的现金流稳定，久期很长，又有各种福利，支出相对少。 \n\n有房无贷/少贷人士主要是硬性支出少，没有房贷压力，可能还有些房租这样的被动收入。 \n\n用这个视角来理解中产，也挺有意思的。\n\n随着各地争相松绑楼市，贷款政策逐渐友好，又到了居民部门加杠杆的窗口期。\n\n还是不厌其烦地提醒大家：**算好账，别勉强，规划好开销，做好储备。**\n\n**··· ···**\n\n每次感受到大放水时，都有读者问「普通人应该怎么应对」？\n\n现在我有比较清晰的答案了：\n\n第一，你想接这水吗？\n\n那得有桶，杠杆就是那个桶。\n\n第二，你拎得动吗？\n\n没有个人/名下公司的稳定现金流，没有胜率和收益率都比较明确的投资品，这桶拎不动。\n\n第三，不接水，当然可以。\n\n大浪滔天，资产价格自然跟着上浮。\n\n敢不敢下水裸泳？能不能在退潮前及时上岸？亦是很有趣的命题。\n\n当然，以上都是最理想的情况。\n\n在岸上看热闹的、被浪卷走的、胆大淹死的，亦不在少数。\n\n**··· ···**\n\n《疯狂的信用》一书中对中美两国的「中产阶级」有段形象的描述：\n\n美国社会越来越不像橄榄型结构了，更似橡果——\n\n一头尖细并带有突出的尖顶，底部则带着难以摆脱的果托。\n\n尖顶代表极少数巨富，果托代表穷人，附着在中间的中产阶级身上。\n\n这样的社会结构在有着充分养料供给的情况下，可以保持稳定，一旦养分不足，三个部分会因干枯而相互脱离；\n\n中国则更像是火箭形——\n\n少数富豪在箭头顶部，中产阶级瘦小且难以界定，穷人在底部，但跟中产阶级混在一起，没有明确的界限。\n\n这样的社会结构非常流线型，适合高速飞行，但一旦速度慢下来就难以站稳。中国的社会结构表现出极高的阶层流动性，但不稳定性同存。\n\n**··· ···**\n\n面对口罩下的经济，很多人都不免悲观了起来。对此我不想再去渲染，这么做百害无益，除了放大情绪波动，再无半点建树。\n\n**这就好像遇到了困难，如果不能切实地为解决问题出一份力，那么最好的办法就是不添乱，不增加噪音，不无脑增加无意义的正/负能量。**\n\n我也居家办公半月有余，心情肯定受影响，和大家分享两个切实鼓励到我的观点——\n\n一个来自兰小欢老师的微博：\n\n知道了经济和竞争有多残酷，就不会过多夸大情绪的作用。信心可能比黄金重要，但远没有「总得继续活着」的力量重要。  \n  \n「遗忘」和「好了伤疤忘了疼」的力量强到令人愤怒，「只要活着就得往前走」的力量大到让人无奈。\n\n**每个在危机中倒下去的老板背后都有很多双眼睛在盯着他的生意。**所以当经济机器再次开始轰鸣的时候，不管乐观还是悲观，你都得再次跳上去，或者被甩下来。  \n  \n多了解些二十世纪各种大战期间的经济故事，多了解些大灾大难后经济的重建故事，可能就会明白，锥心疼也好，刻骨恨也罢，世界都不会回头看一眼。\n\n另一个来自孟岩的微博：\n\n平静，是接受自己的感受只是对事实的部分估计；是认识到事物并非我们所想的那样；是我不介意发生什么；是我臣服于未来所有的可能性。\n\n---\n\n⚠️ 「老钱日日谈」只是机械地记录作者每天的胡思乱想，因此每篇文章可能会同时说好几个完全不相干的事。所有内容皆仅以交流个人想法和分享知识为目的，完全不构成任何投资建议或参考。请读者注意判断其中风险，结合个人投资目标、财务状况和需求，独立思考，谨慎决策。your money your decision.\n",
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