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  "title": "楼市这把真是被拿捏得死死的",
  "date": "2021-09-19",
  "excerpt": "楼市这把真是被拿捏得死死的 这把深刻意识到了，信贷才是房地产行业的「七寸」。 下面这张图花了点功夫： 从左往右看，是房地产行业的传导链条。 从上往下看，是监管从信贷环节入手，对「房企」和「购房者」进行有效约束。 不同主体对其它环节的影响用不同颜色标注了，逻辑还是很清晰的。 卡死信贷后，房企融资被三道红线管制，没有一家敢说自己的资金链充裕。 购房者贷款难，利率",
  "markdown": "# 楼市这把真是被拿捏得死死的\n\n这把深刻意识到了，信贷才是房地产行业的「七寸」。\n\n下面这张图花了点功夫：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MRv8sdxnE2n73GxsLdT3U2HoVrDeBWPTNRc65OibNMz4qvO0JuI0BCZfXFd8uMwDJvcLcv12ONyGg/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n从左往右看，是房地产行业的传导链条。\n\n从上往下看，是监管从信贷环节入手，对「房企」和「购房者」进行有效约束。\n\n不同主体对其它环节的影响用不同颜色标注了，逻辑还是很清晰的。\n\n卡死信贷后，房企融资被三道红线管制，没有一家敢说自己的资金链充裕。\n\n购房者贷款难，利率高，购买力弱，对楼市担忧，观望撤场，进一步影响房企销售回款。\n\n房企因为资金紧张，开始降价促销。而很多城市出于稳房价的考量，出台限跌令，价稳量跌，再次影响房企销售回款。\n\n房企处境难，资金紧张，又会保守拿地，土拍市场冷淡，很多热门二线城市陆续出现流拍现象。卖地收入又和土地财政高度关联。\n\n而且房企一旦出问题，又会影响其它方面，具体见配图浅蓝色线部分吧，不宜多谈。\n\n总之，去杠杆的过程肯定充满痛苦，没有一个主体开心。但最难的一定不是普通购房者，而是那些上了重杠杆的炒房客和房企。\n\n**... ...**\n\n这轮房地产调控周期有几个超预期之处——\n\n第一，时间之长完全超预期，大家的心理预期也应该跟着拉长，别看一两年，多想想整个十四五规划期间的房地产会怎样？\n\n第二，覆盖面之广完全超预期，本轮调控框架同时关上了房企、金融机构、地方政府、居民四个维度，拿捏死死的。\n\n**... ...**\n\n我还是更愿意从居民部门杠杆率的角度来看待本轮「超级房地产调控周期」。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ibw8b04QVx2MRv8sdxnE2n73GxsLdT3U2IOwBupfwxfbz7oFQL9ZBEevVAZuDlDWo8QBlRVjy56hzJ8E9klAaSA/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=1)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ibw8b04QVx2MRv8sdxnE2n73GxsLdT3U2MvR0PIiaycyZYX5LbWmnxG2BK6HRDiaNfxhzeRczH0gicGEB0Adm0Utibg/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=2)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ibw8b04QVx2MRv8sdxnE2n73GxsLdT3U2lHo8qvz6WgDaVKFyR2dSxEoRbxWGVgeU0awZgUBnItGcJxSBEa4O3A/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=3)\n\n上面三张图，其实说的都是一个事儿：\n\n首先债务是很好的剥削和跃迁工具。\n\n但谁也不愿意主动压缩债务去调整收入和分配利益关系。\n\n但没关系，高到一定程度后，最终都会经历一场相当幅度的去杠杆，而此过程会对隔代人造成很大的影响——要么是资产负债表衰退，要么面临更高的资产价格。\n\n有的经济体已经经历过了，而我们刚刚经历。\n\n居民部门杠杆率=居民部门债务余额/当年GDP\n\n还是那句话，中国居民部门杠杆率还能加，还有空间。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MTfgoC3tbDm0rBicbgiaaGA0Bcs8Fz6oeWmEdOA9x9iafHibAlg9mwsibWzqicgBgly5Yg2ad1UdpqluXg/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n但还该不该加了？\n\n我觉得不该了，最好能稳住一段时间，置换空间，让分母变大，慢慢把杠杆率降下来。\n\n去杠杆在图表里只是一条下行曲线，但在现实生活中，那可是能埋人的时代巨石。\n\n**... ...**\n\n高杠杆（债务周期）是宏观经济和金融脆弱性的根源。\n\n在实体经济部门体现为过渡负债，在金融领域则体现为信用过快扩张。\n\n因此控制宏观杠杆率，实际上就是控制债务增速，简单地可以理解为控制资产负债率。\n",
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