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  "date": "2021-05-21",
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  "markdown": "# 介绍个新品种\n\n‍\n\n‍●\n\n近期A股要上个新品种，叫「基础设施REITs」，这是一类早就该有但迟迟没有供给的投资工具，这回终于来要了，给大家介绍下REITs是什么，以及对我们投资者的意义。\n\n股票其实就是把一家公司证券化了，我们买股票=买入公司的一小部分，可以凭此去分享公司的成长和分红。\n\nREITs则是把一类「实物资产」证券化，我们买REITs=买入这个资产的一小部分，可以凭此去分享资产的增值和分红。\n\n这类实物资产有很多种，比如住宅、写字楼、购物中心、公路、铁路、产业园、水库、数据中心、物流库房、污水处理站等等...\n\n没证券化之前，这些资产很难流通，要么由大资金买入相当比例，要么被当成抵押物拿去跟银行融资，总之跟普通投资者没啥关系。\n\n插一嘴，前阵子被大量报道的炒房机构「深房理」干的事其实就很像REITs，把一套深圳房子分割成N份，一堆人合伙做房东，当然了这么干肯定不合规。\n\n变成REITs后，这类资产有了两大好处：\n\n一是被分割得足够碎，跟基金一样，你说我就想买100块的，也没问题。\n\n二是这个资产90%的净利润都要强制拿出来给大家分红。\n\n在「价格波动」和「预期收益率」方面：\n\n高等级信用债<REITs<股票\n\n你可以把REITs当成预期收益率更高的债券型基金，也可看成低PE+高分红类型的股票。\n\n作为首批上市的10支REITs，要给以后打样，所以资产质量肯定都有保证，10个项目的具体情况如下：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NsD9Tg9IicHCZuXM8nDXUPyJtich0ZL1NaXKWMlrvYzgk7uWW5RqNWMEvy5cueMAwTCpkLicLIO1EVA/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n一共有公路、产业园、仓储物流、垃圾发电站、污水处理厂5种类型，都是公共基础设施，稳定性和久期都十分确定。\n\n**华创证券对首批项目进行了内部收益率测算，IRR收益率最好的能在6%以上，你们感受下。**\n\n也符合跟我们前面说的，波动和回报大于债券、小于股票的结论。\n\n这几个REITs都会在5月末募集，然后是一段短暂的封闭期，预计6月份能在二级市场上市交易。\n\n如果大家对这类新品种感兴趣的话，我的建议有两个：\n\n一是不着急申购，等能上市交易后再买。\n\n二是做到足够分散，分成几份多买几支。\n\n其实不光是我们投资者，像银行理财子公司、保险公司这些大型机构对REITs的投资意愿也很强烈，因为在股票和债券以外，它们也终于有了新选择。\n\n●\n\n之所以花篇幅介绍这类产品，其实是因为这几年有个趋势越发明显——\n\n**投资市场对普通老百姓的理财能力提出了新要求，即你必须能接受波动，接受亏损。然后在这个大前提下去追求更高的预期回报。**\n\n货币基金、银行定期存款、银行理财的收益率已经不能看了。 \n\n但是低估的国有银行股、银行ETF，光股息率都能在5%以上。 \n\n公募基金主推的固收+产品，长期年化都能在6%以上。 \n\n新来的REITs也能提高6%左右的长期年化回报。\n\n这些都是很好的替代品。\n\n但他们都需要投资者能够情绪稳定地拉长投资期限、忍受一定的合理波动**（短期亏损）**。\n\n‍\n\n‍\n",
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