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  "title": "新版征信和买房",
  "date": "2020-01-11",
  "excerpt": "新版征信和买房 **●** 最近又有「新版征信」的消息，媒体报道称1月20号左右会上线新版征信系统并提供查询。 其实关于新版征信的解读我之前就写过，今天再写主要是给还想投资买房的读者提个醒。 放心，我是多军，充分认可房产在家庭资产配置、美好生活、子女、养老等财务目标中的**首要作用**。 不是劝你别买，而是劝你摆正买房预期，别再有那种买不上房子未来要错过一个",
  "markdown": "# 新版征信和买房\n\n**●**\n\n最近又有「新版征信」的消息，媒体报道称1月20号左右会上线新版征信系统并提供查询。\n\n其实关于新版征信的解读我之前就写过，今天再写主要是给还想投资买房的读者提个醒。\n\n放心，我是多军，充分认可房产在家庭资产配置、美好生活、子女、养老等财务目标中的**首要作用**。\n\n不是劝你别买，而是劝你摆正买房预期，别再有那种买不上房子未来要错过一个亿的想法。\n\n「新版征信」是房地产长效机制的一部分，我之前仔细对比过新旧征信的区别，**发现新版精准地堵住了各种加杠杆口子，比如信用卡套现、按揭多套并发、假离婚破限贷。**\n\n所谓「长效机制」说白了就是**调控常态化**。这是每个买房人未来都要面对的长期宏观背景，除了新版征信，长效机制还包括因城施策、租售并举和房产税。\n\n「房住不炒」卡住居民端，「不以房地产作为短期刺激手段」卡住政策端。\n\n夸张点儿说，以前闭着眼睛买都是对的。但现在不一样了，再买房一定要关注**稀缺性**、**月供成本**、**真实需求**、**出租难度**。\n\n挨个解释下：\n\n**·**以后城市化的主题是「都市圈」，人口会进一步向都市圈里的核心城市聚拢，户籍口子全面放开就是标志。核心城市半径也会扩大，二线城市3环内都是有效区域，公共交通要覆盖。\n\n所以我们买房不仅要进圈，而且要买在圈内最核心城市的交通便利节点附近，这就是稀缺性。\n\n****·**关注月供成本**的意思是买房之前就要精确计算好月供压力。\n\n新版征信的种种变化明摆着就是不想让大家过度使用杠杆增加风险。\n\n至于月供压力怎么算，我之前专门做过表格，你照着来填一下，保证算的明白：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2ODHEw1Xic09I3ryABRMWgo99XgUbKSKadPRCpvicyYKFL3JqeLjPxXFLwDH303M1pfnagp6akr7t8Q/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n关注月供成本还意味着**不要在****房贷利率加点比例过大****时盲目背贷款**。过大的标准是加点比例大于10%。很不幸，当下几乎所有二线城市都高于这个标准。\n\n另，我建议一线城市读者上车是因为一线的加点比例也就10%左右，上海甚至都没加。而有需求支撑的大城市对调控放松的刺激政策最敏感，所以每轮上涨都从一线开始。其中限购政策最友好的深圳又总是4个一线中最先启动的。2015年那波就是它，2019年还是如此。\n\n**·** 关注真实需求有两层含义：\n\n如果你现在住的房子很老，是老破小，未来一定有置换需求，可以早做打算，挑个对二套友好的窗口期完成置换。置换改善未来会成为一二线城市房产交易量的主力。\n\n另一层含义是如果你已经解决了改善住房，可以适时停掉自己的买房惯性，因为以后配置房产的性价比真的比不上股票。\n\n具体原因就是下面这张图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2POYUpOSaM7MKTNtIqPScuicylxwcRdQlolastW8GBx8B1ahcjbj9DW7U9FckyeWnic3HrUFIu25bSw/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n房地产的高增长时代已经过去了——我今年看到很多券商首席都在强调这个观点。\n\n关注出租难度的意思是要投资容易出租的房子，把租金回报作为房产投资收益的组成部分，因为增值部分不会像以前那么诱人。\n\n以上是我对今后买房的四个建议。\n\n**●**\n\n接下来具体说说新版征信的变化：\n\n从目前的公开资料来看，新旧版征信的不同如下图所示**（红框是我认为比较重要的改变）**：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PfPOpic5RnxRiaAfSGiaQAhxsicApkoIyibhKMNj20cNQ0UVCuBoXj6PUmPGtfVzEX43uiavIibY5MmE64g/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n挨个说说。\n\n首先铺垫几个关于贷款记录的基础知识：\n\n**想最低成本的贷款买套房，一生只有一次机会。**你得同时具备两个条件：\n\n是首套房，我在本市没房子；\n\n是首贷，我名下没有贷款记录；\n\n目前房产是全国不联网的，在某个城市没房，就算首套。但个人征信报告里的贷款记录可是全国联网的，只要你在全国任何一个城市贷款买过房，哪怕已经还清了，这个记录都会终身体现在征信的「信贷记录」一栏里。\n\n有的地方更狠，比如北京规定夫妻双方只要有一人有过贷款记录，两人均失去首贷资格，买首套房也是7成首付（诶...搞得跟污点一样![图片](https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/emoji_wx/2_05.png#imgIndex=3)）。\n\n一个家庭最多同时只能有2套按揭贷款记录。我老说想买多套房的读者一定把「抵押经营贷」研究明白，知道为啥了吧？\n\n> 详见[《贷款体系入门》](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649612525&idx=1&sn=a8d39affb4f3f51ed9792ad2c93363c2&chksm=881c2431bf6bad272bd5bb85a3252f1c692d419584d81e1f0da83de71d28fe5a8d5d5ead1e49&scene=21#wechat_redirect)。\n\n新版征信会增加配偶信息，这个影响很大，主要是卡死**离婚买房**的口子，以及覆盖**参贷人记录**。\n\n假设我和钱嫂婚后贷款买了一套房，不管房本上写的谁的名字这套房子都是两个人的共同财产，贷款自然也是两个人共同承担。比如房本上写着钱嫂的名字，她就是主贷人，我是参贷人。\n\n老版征信报告是不体现参贷人的。也就是说我可以和钱嫂离婚净身出户，再用首房首贷资格去贷款买房。很多家庭为了置换买二套，这种做法也是无奈之举。而新版征信后这个套路就不好使了，参贷人也会直接体现在征信里，离婚了也有贷款记录，还是二套。\n\n还有很多类似的「骚操作」口子也被精准地堵上。\n\n比如新版征信在信用卡项目里增加了「还款金额」和「近半年月均应还金额」，基本堵上了以卡养卡的可能。而且一旦发现信用卡套现行为，直接计入不良记录。\n\n销户洗白征信的口子也被堵上了，销户卡最近5年的逐月还款记录也能查得到。\n\n还有水电煤话费，之前拖两个月也不急，以后可不行了，征信报告里也会有体现。\n\n总之，请你一定守护好自己的信用，做个遵纪守法、诚实守信的好人。\n\n否则以后拿着有不良记录的征信面对用人单位和丈母娘，可真耽误人生大事儿。\n",
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