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  "title": "12年楼市简史：2008-2019",
  "date": "2019-09-17",
  "excerpt": "12年楼市简史：2008-2019 房子成为国民信仰，大概始于2015年的牛市。打那时起，买房保值、货币贬值逐渐深入人心。 2015-2018这4年，80后正值当打之年，第一批90后也开始成为社会人。 去一线还是去二线？赶快买还是再等等？选择的代价慢慢显现： **·**2015-2017：很多一线「漂一族」望房兴叹，错过此轮便是诀别。 ****·****20",
  "markdown": "# 12年楼市简史：2008-2019\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MtYY6DwPeUXqfqgXDKoQRQeA9lxVSd9HTSxerpf9Kfab3NIHynuD1vvdRfyy5R85thF4htRUm9uw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n房子成为国民信仰，大概始于2015年的牛市。打那时起，买房保值、货币贬值逐渐深入人心。\n\n2015-2018这4年，80后正值当打之年，第一批90后也开始成为社会人。\n\n去一线还是去二线？赶快买还是再等等？选择的代价慢慢显现：\n\n**·**2015-2017：很多一线「漂一族」望房兴叹，错过此轮便是诀别。\n\n****·****2016-2018：去二线安家立业的人因为房子迅速完成资产积累，一举赚出多年工资。\n\n****·****2017-2018：三四线城市乃至县城通过「涨价去库存」实现了全国范围的房地产觉醒。\n\n至此，房子正式成为老百姓的「关键性资产」。很多时候它是焦虑本身，又是缓解焦虑最有效的手段。\n\n买车，是居民部门最大的**消费项目**；上车，是居民部门最大的**投资行为**。\n\n本文将梳理中国楼市2008-2019年的发展历程，以及隐含其中的3轮宽松周期+3轮调控周期。\n\n以史为鉴，可知兴替。\n\n**尤其是在当下这种政策不断加码的至暗时刻，希望能帮大家厘清思路，****止住不合理的买房惯性。**\n\n**... ...**\n\n开始前先介绍下房地产调控手段。调控是**中性词汇**，很多人一看到调控就联想到房价要跌，其实不然。\n\n调控手段既可以是打压，也可以是刺激。\n\n以下是房地产调控手段不完全汇总，能想到的我都列进去了：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NgJvrvibNHzicqmTnzzicsZYibTrOh4vs6pke0HC3uc9NlaSGwjOde2pWKwKc3UI6ONjAggHPDeNNAyg/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n表格中的词汇会在下文频繁出现。\n\n**... ...**\n\n**2008.9-2009.12** **宽松**\n\n2008年美国次贷危机波及全球。我们正式确立以4万亿为首的宽松政策：\n\n* 4次降准+5次降息\n* 首套房利率打7折\n* 最低2成首付\n* 普宅契税下调至1%\n* 印花税、增值税优惠\n* 支持房企融资\n\n政策于2008年四季度推出，2009年显现，金三银四行情启动后房价一路上涨，体感极为强烈。\n\n2009年底，看不下去了，「国四条」出台开始遏制房地产，宽松周期宣告结束。\n\n**2010.1-2011.7** **紧缩**\n\n**因为政策传导的滞后性**，房价在这期间仍然保持惯性上涨，尤其是二三线城市也迎来了牛市。\n\n期间出台的紧缩性调控手段包括：\n\n* 国十一条\n* 新国四条\n* 多次加准加息\n* 定调二三线城市严格限购\n\n**2011.8-2013.1** **宽松**\n\n因为欧债危机，加上国内GDP增速破8，调控手段谨慎放松。但谈不上刺激，力度也是小打小闹，比如3次降准+2次降息。\n\n同样因为政策传导有滞后性，楼市反馈不大，以震荡为主。\n\n> 所以别一看到降准降息的新闻就喊房价要起飞了好吗？\n\n**2013.2****-2014.3** **紧缩**\n\n到了2013年，又是开春行情启动，一线城市领涨，二三线城市跟随。随后紧缩性调控开始：\n\n* 限购限贷等国五条\n* 二手房交易征20%个税\n\n楼市骤然降温，房价明显下跌。\n\n**2014.4-2016.9** **宽松**\n\n2014年中国GDP处于破7边缘，加上通缩压力，刺激政策在这期间陆续出台：\n\n* 6次降准+6次降息\n* 限购限贷放松\n* 首套房利率打7折\n* 公积金贷首套2成首付\n* 商贷首套2.5成首付\n* 税收放款\n* 支持房企融资\n\n2014年很多城市陆续放松限购，货币政策同步全面宽松。\n\n股票迎来短暂而疯狂的大牛市，楼市也开始止跌。\n\n2015年股票从牛市变成过山车。\n\n著名的**还清贷款算首套**政策开始见效，加上一系列宽松政策，**依赖置换行情的一线楼市**彻底引爆。行情一直延续到2016年的「930新政」出台。\n\n一轮恐怖的紧缩周期悄然拉开帷幕。\n\n**2016.9至今** **紧缩**\n\n依然地，政策具有滞后性。\n\n2017年开春，一线楼市经历最后的疯狂，随后因政策加码而熄火，交易量骤降。\n\n但楼市开始分化，二三线城市迎来继2011年之后的又一轮牛市，热门二线城市纷纷上涨，有了赚钱效应后又开始自我增强。\n\n三四线城市由于「棚改」刺激也在大涨。如前文所说，这一轮全国范围内的房地产大牛市让房子彻底成为国民信仰。\n\n轮动上涨直到2019年才彻底熄火。\n\n表格里的打压性调控政策，**能用的招全用了**：\n\n限购、限贷、限售、限价、认房又认贷+首套二套首付比例上调彻底锁死一线楼市、贷款利率大比例上浮等等...\n\n**房住不炒深入人心。**\n\n**... ...**\n\n每一轮宽松周期的刺激政策我列得很详细，就是想告诉你们别再预测房价涨跌了。真想让它涨，信号特别明显，不需要猜。\n\n再重复一次已经快说吐了的几个建议：\n\n一线城市难得下跌，房贷利率上浮比例10%左右可以接受，对首套刚需来说是很难得的上车窗口期；\n\n长期看二线城市大有可为。但目前已经完成一轮上涨，加上房贷利率上浮比例很大，普遍超过15%，所以建议再等等。\n\n不涨不可怕，等就完了。但上浮比例要会贯穿整个贷款周期，月供方面的不划算才是真压力。\n\n三四线等低线城市，我建议解决卖出自住房以外的所有多余房产。趁着二线城市难得的落户窗口期，搞定户口，持币观望，择机上车。为了下一代，置换成二线砖头，搬！\n\n小两口的刚需、刚改、娃娃的上学，爹妈的养老，对于普通家庭来说，用来住的房子就是人生的基本盘。\n\n杜绝冲动，独立思考，理性判断，严肃对待，人生要选对。\n\n**... ...**\n\n点击**「阅读原文」**，加入「人生要选对」知识星球，看更多买房案例、攻略等硬核理财内容。每天10条原创帖子，全职陪聊解闷儿。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zSg9K1Ryb1QLNFqNmkGicSJ1JryHWzUjaUlAkLwrkn3EWdBLc4huonKcdTXUB4oYiaKwSpe7HyPAQ2e3eX7FEKng/640?wx_fmt=gif#imgIndex=2)\n",
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