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  "title": "楼市上半年总结，以及一些个人观点",
  "date": "2019-07-03",
  "excerpt": "楼市上半年总结，以及一些个人观点 房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融和政策。 咱们就从政策看起，和大家一起捋捋： 今年上半年的楼市基调既然是「房住不炒」，住建部两次提示：**房价仍是不能碰的红线**。 长效调控机制还是**一城一策**，**城市负主体责任**，未来再加上**房产税**，应该差不多齐了。 调控手段简称**「四限」**——限购、限贷、限价、",
  "markdown": "# 楼市上半年总结，以及一些个人观点\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MtYY6DwPeUXqfqgXDKoQRQeA9lxVSd9HTSxerpf9Kfab3NIHynuD1vvdRfyy5R85thF4htRUm9uw/640?wx_fmt=png#imgIndex=0)\n\n房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融和政策。\n\n咱们就从政策看起，和大家一起捋捋：\n\n今年上半年的楼市基调既然是「房住不炒」，住建部两次提示：**房价仍是不能碰的红线**。\n\n长效调控机制还是**一城一策**，**城市负主体责任**，未来再加上**房产税**，应该差不多齐了。\n\n调控手段简称**「四限」**——限购、限贷、限价、限售有所放松。\n\n其中，限购放松主要通过各个城市的抢人大战给出的放宽落户政策来完成，即刺激了楼市又吸引了高素质人才。\n\n但是房价涨得太多的城市会有针对性地加码，毕竟城市自己负主体责任，典型如苏州、西安，都有通过政策给楼市降温。\n\n另外上半年最重磅的两个变化，[一是棚改熄火了，二是「旧改」接棒](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649613127&idx=1&sn=a760d8b51f496176e42d983ad2efcadf&chksm=881c279bbf6bae8df0fcb7de7d71b752b40762c9ae91f5989167876dfe1aed63ea796922a8bc&scene=21#wechat_redirect)。\n\n至于「旧改」的作用，我自己的预测是：\n\n它会提升老破小们的居住体验，也会提升租金，也能提高老房的流通速度，但是对价格的提升作用，真的不好说，因为信贷政策对老房子的楼龄不太友好。\n\n上半年有两次降准，至于下年是否还会刺激就不说了，我们从不预测政策，又傻又无聊。\n\n上半年的信贷是收紧的，体现在主要城市的**利率上浮**。\n\n土地市场回暖无疑，没有流拍，只有溢价，见下图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ibw8b04QVx2Md4gWnKAKNAJDQjztSbPSQU9Hic8XY8lAdPE8riarRdYeQH0CfxNicLVQxfDnLCV9E8DlL3Yssa5usg/640?wx_fmt=jpeg#imgIndex=1)\n\n据此估计开发商的融资在下半年会被收紧，面粉涨价最终还是要体现在面包身上。\n\n***... ...***\n\n另外，我今天用2个小时做了26个主要城市的数据和落户限购政策汇总：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Md4gWnKAKNAJDQjztSbPSQribAKTvVNqse3qYt1Q3MrIsKnYvWEmlyUj2Jn56a7PVPH11tJG0hpvQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n表格随便转，有良心的就标下来源。\n\n表格底下有三行注释，能回答大部分疑问。\n\n别问为啥没有xx城市？就是没有。数据来源都写着呢，可以自己去查。\n\n> Excel版的表格我放到了「人生要选对」知识星球里，球友们自取哈。\n\n说说我从表格中得到的几个结论：\n\n我就主观地关注这26个城市，其他城市一眼不看。\n\n5年后不会再有单价1万以下的省会城市，且大部分1万+单价的城市主城区向2万+迈进。\n\n城市化率饱和时，以上26个城市的常驻人口全部突破一千万。\n\n**大学生们要深思熟虑！****所有二线城市都对你们敞开了大门，不限购。**\n\n**选城市可比选工作选对象容易太多了！****用脚投票，拿房贷下注。**\n\n读书在一线，就业在二线；买在二线，租在一线，租金互补...这些都是很明知的选择。\n\n以**爸妈****养老**为主要目的买房，珠海和青岛的性价比、上车难度、医疗水平、城市配套都要强过三亚。\n\n沈阳和重庆还不限购，但是贷款利率上浮让人纠结。\n\n***... ...***\n\n今天股市买啥说的，目睹了新城系的两家公司以及中烟香港的闪崩。\n\n宏颜祸水，好奇今晚百度的股价走势![图片](https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/emoji_wx/2_02.png#imgIndex=3)，What`s your problem？\n\n***... ...***\n\n点击**「阅读原文」**可以加入「人生要选对」知识星球，领取文中表格的Excel文件。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zSg9K1Ryb1QLNFqNmkGicSJ1JryHWzUjaUlAkLwrkn3EWdBLc4huonKcdTXUB4oYiaKwSpe7HyPAQ2e3eX7FEKng/640?wx_fmt=gif#imgIndex=4)\n",
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