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  "source": "老钱日日谈公众号",
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  "title": "新指标！用来衡量好城市",
  "date": "2019-05-14",
  "excerpt": "新指标！用来衡量好城市 昨天的文章真的有点儿来气！写房产=鼓励买房，个别读者的脑回路真是清奇。 既然讨论动机，那咱们就掰扯掰扯。 老说我忽悠买房，我劝别买的时候更多： **弱二线、三线及以下城市所有城市，一套都别买！**除非你是本地刚需自住，投资就直接忽略吧。 至于买不买得起，月供压力大不大，我也给过衡量标准： 👉 完全可以自己填一下，没人乐意替你操心。真的",
  "markdown": "# 新指标！用来衡量好城市\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n昨天的文章真的有点儿来气！写房产=鼓励买房，个别读者的脑回路真是清奇。\n\n既然讨论动机，那咱们就掰扯掰扯。\n\n老说我忽悠买房，我劝别买的时候更多：\n\n**弱二线、三线及以下城市所有城市，一套都别买！**除非你是本地刚需自住，投资就直接忽略吧。\n\n至于买不买得起，月供压力大不大，我也给过衡量标准：\n\n👉[真想买房的朋友，送你们一张表格](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649612498&idx=1&sn=404317892d507e13c906e852d3776b2b&chksm=881c240ebf6bad187cf3722490a789d3149915f58be4f6c5ae63055e41f39f3c8f56fe417b03&scene=21#wechat_redirect)\n\n完全可以自己填一下，没人乐意替你操心。真的！你爱买不买，跟我没半毛钱关系。\n\n事实上这张表格会劝很多人放弃买房，因为会发现目前根本勉强不了。\n\n被气到了，发个牢骚。\n\n---\n\n说回正题：\n\n在房地产领域，有几个名字大家看到了可以敏感一些，真的很有料，有关他们的文章和观点，值得细读。\n\n这几个人是：任志强、孙宏斌、左晖、陆铭、赵燕菁、刘海影、水库论坛。  \n\n**今天的文章全部来自厦门大学赵燕菁先生的一次演讲**，我捡干货分享下：\n\n***1.***先讲个东莞松山湖的故事\n\n松山湖板块完全可以媲美苏州的工业园区。\n\n但东莞开创了一个先例，政府不在靠卖地赚钱，而是靠财政赚钱。\n\n首先，东莞把松山湖的土地以成本价卖给了华为，不赚钱，条件是华为把工厂搬过来。\n\n华为过来以后呢，开始建房，但也不着急赚钱。\n\n 以每个月32块钱一平米的价格租给员工，连续五年，这五年里是有现金流收入的，五年后如果你还在华为工作，就按每平米8700元把房子卖给你，留住人才。\n\n要知道周边万科的房价已经是每平米3万元。\n\n职工交房租，五年以后交付差额以低价买下房子，5年后上市兑现期权。\n\n对于企业来讲，华为控制了工资成本，因为租金降低，你们只要在华为干，后面还有一大笔钱等着你，职工就会接受较低的工资水平。\n\n**政府看似以成本价将土地使用权卖给华为，而实际是将原来一次性的土地金融转换成了持续性的土地财政。**\n\n华为2015年在东莞交了十亿元的税，就算不增加连续十年，也有一百个亿。\n\n东莞政府其实一点儿没少赚，放弃了卖的短钱，却得到了稳定长钱（税收）。**放弃了资本收入，换来了运营现金流。**\n\n此举不仅换来了华为，5年以后，也换来了一批有房的中产阶级。\n\n***2.***「土地金融」和「土地」财政的区别\n\n有两个公式可是方便理解：\n\n> 资本收入-资本性支出=资本性剩余，这是金融，做「量」。\n>\n> 运营收入-运营性支出=运营性剩余，这是财政，做「流」。\n\n**卖地收入就是土地金融，房产税则是土地财政。**\n\n**GDP是金融式增长，税收是财政式增长。**\n\n**贷款买房是金融，房租回报是财政。**\n\n如果一个工厂在建设的阶段，买地、买设备、盖房子，这是资本运作。 \n\n但企业不能一直盖厂房，盖完房子就要去生产、销售，这是运营。 \n\n原来的增长是把「资本性剩余」作为启动资金，做新的事，完成增长。 \n\n现在的增长，可以没有资本性剩余。启动资金来自未来的「运营性剩余」贴现。 \n\n举个例子： \n\n我只要让银行相信桥能够赚钱，就可以不依赖过去剩余积累，先向银行借钱建桥，赚钱后再分期还给银行。\n\n***3.***衡量好城市的新指标\n\n我们已经进入城市化后半程，不能只看城市的GDP高就去投资，而要看这个城市的现金流（税收）是否在增长；\n\n**要看这个城市是不是能赚钱了，而不是看这个城市是不是能花钱，能赚来钱才是真本事。**\n\n这就意味着今后大家投资时，选择城市变得无比重要。\n\n过去40年，选对城市的都发财了；\n\n现在也是如此，如果我们选对了城市，大家就能生存，如果选错了城市，就要和那个城市一起落寞。\n\n下图是个例子，1.0标准是用GDP来衡量城市，2.0标准是用税收衡量；\n\n可以看到，1.0和2.0的排名完全不一样。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MerYicqtRqiaTicpp3sdmXZOHXlLPFTWib7DAH2BxetHbQ0u4icpTyTsa0Bpt0vKEoB4vpvO6L0jjsiafg/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n再看一个例子：\n\n十年前，假设在广州和深圳间选择，你会选谁？\n\n长期以来，广州的GDP一直高于深圳，是毋庸置疑的珠三角老大，但如果十年前选广州就错了，深圳才是真的在挣大钱。\n\n两个城市近十年的财政（一般公共预算收入）从一开始深圳就高于广州，到了2017年深圳一般公共预算收入是3000多亿，广州是1500亿，而这两个城市的GDP规模是差不多的。\n\n**因此，进入城市化转型阶段，「现金流收入（财政）」是一个远比经济总量更重要的经济指标。**\n\n一个运营中额企业也是这样，体量再大，没有利润也无济于事，所以现金流非常重要。\n\n过去几十年我们的城市化前半段一直是「资本性增长」：\n\n政府卖地、或者以土地融资取得收入， 然后进行资本性支出—修路、修桥，建水库、机场、码头，搞“七通一平”等； \n\n第二个阶段是运营阶段，招商、引资，通过企业、收税，覆盖成本，获得收益。 \n\n能盖厂房的企业很多，但能赚钱的企业没几家。 \n\n城市也一样，建设起来的城市很多，能通过运营最终获利的很少。  \n\n所有城市的失败跟企业失败是一模一样的，有资本建城市的很多，典型如新区，可能创造足够收益活下来的却很少。\n\n所以在城市化的转型阶段，矛盾的焦点不再是资本不足，而是收入不足，是现金流不足以覆盖一般性公共服务的支出。\n\n既然税收是衡量城市发展潜力的重要依据，那我就从这个维度给主要城市排个序，即「一般公共预算收入」从高到低排列，如下图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MerYicqtRqiaTicpp3sdmXZOHGIAOiaKyz6vbyCcP6Epy5eRvRWm2GVOFGHiaFGU26WrFEXW5WMNQYJCQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n 当然，你也可以用「一般公共预算收入/GDP」来排列，也是一种角度。\n\n---\n\n罗列下「人生要选对」这两天的精华帖：\n\n# 感受下日本的刚需房\n\n# 升学系列帖\n\n# 小朋友的比拼，拼什么？\n\n# 家长不要和孩子隐瞒自家财政状况\n\n# 买etf的要比买股票的聪明得多\n\n# 一个房子承包给自如的收益明细\n\n# 可转债基金有哪些？\n\n# 物业有多重要？\n\n# 理财收益跑不赢房贷利息怎么破？\n\n# 银行是中国最大的房东\n\n全职解闷儿，欢迎你也过来坐坐：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2P8AhElsE9s5hjtYmIzLWnRI09fKeuC7viaeLK2qlSFVMSvribibIcrYl5273JIbib02hLeoQ3ESib3rvQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n识别图中二维码或点击**「阅读原文」**均可加入。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zSg9K1Ryb1QLNFqNmkGicSJ1JryHWzUjaUlAkLwrkn3EWdBLc4huonKcdTXUB4oYiaKwSpe7HyPAQ2e3eX7FEKng/640?wx_fmt=gif#imgIndex=4)\n",
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