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  "title": "房贷不可怕，5年以后云淡风轻",
  "date": "2019-05-12",
  "excerpt": "房贷不可怕，5年以后云淡风轻 房贷给人的印象总是可怕的—几十上百万的总额，动则二三十年的时间，最后利息和贷款额度差不多，没理由不发愁。 不惯跟谁贷款，其实都是在向未来的自己借钱，因为最后背月供的是你。 负债就像一层窗户纸，捅破后，会发现它真没那么可怕。5年之后，甚至后悔当初没多贷点儿。 **我们恐惧负债，是因为习惯静态地看待房贷。** **然而，事实是除了贷",
  "markdown": "# 房贷不可怕，5年以后云淡风轻\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n房贷给人的印象总是可怕的—几十上百万的总额，动则二三十年的时间，最后利息和贷款额度差不多，没理由不发愁。\n\n不惯跟谁贷款，其实都是在向未来的自己借钱，因为最后背月供的是你。\n\n负债就像一层窗户纸，捅破后，会发现它真没那么可怕。5年之后，甚至后悔当初没多贷点儿。\n\n**我们恐惧负债，是因为习惯静态地看待房贷。**\n\n**然而，事实是除了贷款金额是静态的之外，其他所有变量都是动态的。**\n\n还房贷最痛苦的就是头5年，之后一切云淡风轻。  \n\n这个结论本质上还是算术题。\n\n我如此笃定的核心原因有几个：\n\n***1.***还款额是不会增加的。\n\n用最优解「30年等额本息」来算，100万贷款的月供是5307元—只要基准利率不变，月供就是这么多，它的波动可以忽略不计。\n\n注意，在整个贷款周期中只有「负债项」是静态的！\n\n哪些是动态的呢？\n\n***2.***M2的增速一直在慢慢地稀释负债。\n\nM2在过去十几年的增速，我做了张表统计，注意看下图第三列：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MSQGcDujl4GhCGh8uqy2SDxu4sRcmQhKmWuxTbGuKBXAxRgztpFpMvSewLKVIymwSWe71ic2k04RQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\nP.S. 2019年的M2增速也在8%左右。\n\n用每年的M2增速 - 贷款利率，就是当年负债的稀释速度。\n\n**这意味着，虽然名义负债没有变，但真实的负债一直在减少。**\n\n***3.***我们的工资一直在增加，5年能涨多少？\n\n如果是在二线城市，涨50%应该没什么难度。\n\n如果在一线城市，从月薪1万到2万，可能只隔着一次跳槽的距离，真的用不了5年。\n\n刚贷款时，月供/流水=1/2；\n\n5年之后，流水翻倍，月供不变，月供/流水=1/4；\n\n***4.***还有些细节和变量是漏掉的，比如：\n\n公积金本身可以抵扣相当一部分月供，最理想的状态是公司足额缴纳，个人缴纳12%加上企业缴纳12%，又轻松很多；\n\n虽然买房增加了月供，但也省了一份房租。从「三张表」的角度看，再多的负债也是资产，再少的房租也是消费，意义不同。\n\n万一你结婚了呢，两个人的收入并表，流水又增加了。\n\n**贷款真的没有那么可怕，用贷款额度／年收入，大部分人没有超过10。**\n\nM2和贷款利率的差额，月收入的增加，这个过程就是**时间作用下的负债稀释**，大概5年一个周期，没多高深。\n\n需要做的，就是在买房之后努力工作，好好生活，并再攒下几十万现金。\n\n有两个作用：\n\n一是防止失业等现金流枯竭的风险，靠储蓄预留缓冲期。\n\n二是防止[「人生负面清单」](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611590&idx=1&sn=e9304ff85e51528173e006f8ebd1773e&chksm=881c199abf6b908c008ce78cb534c0ddf251464379a7aa0b936065f0eca88ec6b1cff43975b1&scene=21#wechat_redirect)中的其他风险，比如家庭成员发生意外、大病等情况。\n\n想要应对这种风险，只有增加现金支出这一个办法，所以预留几十万应急资金很有必要。\n\n---\n\n罗列下「人生要选对」这两天的精华帖：\n\n# 什么样的房子涨幅最大？\n\n# 我是如何申请加拿大移民的，步骤详解\n\n# 强烈推荐运营童鞋们一本好书\n\n# 《原则》值得让小朋友们细读\n\n# 又要吹二线了！\n\n# 沪深300的ROE百分位正处于历史低位\n\n# 人口结构问题比人口基数重要\n\n# 最精彩的人性闹剧\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2P8AhElsE9s5hjtYmIzLWnRI09fKeuC7viaeLK2qlSFVMSvribibIcrYl5273JIbib02hLeoQ3ESib3rvQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n识别图中二维码或点击**「阅读原文」**均可加入。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zSg9K1Ryb1QLNFqNmkGicSJ1JryHWzUjaUlAkLwrkn3EWdBLc4huonKcdTXUB4oYiaKwSpe7HyPAQ2e3eX7FEKng/640?wx_fmt=gif#imgIndex=3)\n",
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