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  "title": "刚需房的底气和真相",
  "date": "2019-04-28",
  "excerpt": "刚需房的底气和真相 本周是我来北京这几年最幸福的时光，因为老妈过来住了几天。 早上起来晚上回家，热饭都在桌上，撑得不行之后还有水果，切成块的。 我和钱嫂幸福得像对二傻子，一个星期没有点过外卖，没碰过洗衣机。 在外漂泊能把父母带在身边真是奢侈享受，哪怕只有几天。 平时在留言区回答买房问题我总爱说： > 刚需别想太多，早上车早享福。 现在更坚定了这个想法，刚需的",
  "markdown": "# 刚需房的底气和真相\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5H3kEeicrIfKPqqicroPCYxtPKcrHIGay2GdL3TpAp9ol7bF7dpTyic2ZA/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n本周是我来北京这几年最幸福的时光，因为老妈过来住了几天。\n\n早上起来晚上回家，热饭都在桌上，撑得不行之后还有水果，切成块的。\n\n我和钱嫂幸福得像对二傻子，一个星期没有点过外卖，没碰过洗衣机。\n\n在外漂泊能把父母带在身边真是奢侈享受，哪怕只有几天。\n\n平时在留言区回答买房问题我总爱说：\n\n> 刚需别想太多，早上车早享福。\n\n现在更坚定了这个想法，刚需的底气就是房子是用来住的，怎么舒服怎么来。\n\n另一个诚恳建议是：\n\n> 刚需尽量能力范围内一步到位，哪怕牺牲一些地段也要保证面积。\n\n多个屋子好处有很多：\n\n比如有独立空间，以前住一居室我和钱嫂经常因为我写稿时她在旁边看视频打架；\n\n亲戚朋友过来了，有个私密空间住；\n\n面积低于六十平的老破小，两居可以用一个卧室改成客厅；\n\n实地看房过程中我发现很多家庭都会选择用面积更大的主卧当客厅，次卧拥挤地装下了衣柜和床。\n\n现在重点城市调控普遍使用「认房又认贷」手段，正常置换需求也会受二套的首付比例、利率上浮影响。\n\n难度大、成本高，不如当初咬咬牙，逼自己一把。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5ibeRsMa6Xzt4FWQFvhkgwpwFZhN5P7sBEdakdggBKINJlANiakAP5utw/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n18和19年都是房地产小年（调控年），相信你一定听过媒体和财富管理机构的一种论调叫「今年不能超配房产」。\n\n对于大部分普通人来说，这种话当放屁就行了。\n\n上有老下有小，三套以内的房产都是你人生的**基本盘**。\n\n自己的自住改善、爹妈的养老、娃的学区、投资套小的收租，在我看来，哪种都算刚需。\n\n基本盘的意思是资产组合的核心，马云嘴里未来的大葱，可能你一辈子都要围着它打转。\n\n在满足刚需之后，房子确实只是一种资产。\n\n它的流动性很一般，大部分时间收益也一般，只有个别时间段是涨的，可能加起来也就是十几个月。\n\n**但在刚需阶段，房子附加了太多资产意外的属性：归属感、安全感、成家立业、人生幸福...**\n\n爸妈买房，本质是消费、传承。\n\n年轻人买房，本质是负债管理和升阶。\n\n你有梦想，但能不能先保证失败之后家人不会睡大街再去改变世界？\n\n如果你有资格、有首付（可能还得凑凑），面对调控、利率上浮，真的不用纠结太多。\n\n5年以后再看，一切都云淡风轻。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5hNt40pSniaSFj7kzUvyw5yUehsHvbcLOM2WY9ddVHQrKMibL8yicrKxOg/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n刚需房的第一个真相：\n\n> 房地产小年、调控年、静淡市意思都一样，这个阶段最适合刚需上车。\n\n比如这样：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OgHZXRb8bwibVUhiaGg2dWW0JSwPNwu0HovhLMb9j87xDbicCWVTRDQrvcAxTDtknNPVaTL5HvgwHvg/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n来算笔账：\n\n京沪存量市场不到800万套房子（深圳更少只有180万套），二手房每年换手率是2%，新房供应量大概1%，加在一起每年3%的换手率，也就是每年有20万+套房子成交。\n\n这其中总价在500W以下的刚需房能有多少？恐怕不到7成。\n\n另一个真相是：\n\n> 两千万人的城市，上百万的潜在购房者，抢十几万套刚需房。\n\n所以一线刚需房降价空间最小，哪怕跌了也会迅速被购买力支撑住。\n\n最后一个真相：\n\n> 出最贵的价，抢最差的房。\n\n京沪楼市存量房的楼龄整体偏老，大概20%左右的房子建于1990年以前，28年以上的楼龄，老化得非常严重。\n\n关键是，这样的房子，随便拿出来一套都得三百多万。\n\n我在北京看刚需盘最多，直接拉低了审美水平。\n\n等去了二线城市，尤其是南方，哇塞～怎么小区都这么漂亮，没见过啊，很贵吧！\n\n可能你会觉得太不值了，凭什么！\n\n不妨考虑下单价三万以下的二线省会城市，难度会小很多。\n\n具体小多少？\n\n一套二线改善=半套一线刚需\n\n---\n\n罗列下「人生要选对」这两天的精华帖：\n\n# 注册公司成本一览\n\n# 零售生意系列贴\n\n# 我的瑜伽副业\n\n# 支付宝和微信的全民保怎么样？\n\n# 关于长赢的三个答疑\n\n# 按揭贷款优化\n\n# 保额贬值的真是速度和贴现率\n\n# 养老真相\n\n# 老龄化定义\n\n# 一线和强二线城市的未来\n\n# 东哥那一夜的公寓是个好生意\n\n# 一个程序员的副业分析\n\n# 传统行业里的好公司\n\n# 二线和三线是两种城市\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2P8AhElsE9s5hjtYmIzLWnRI09fKeuC7viaeLK2qlSFVMSvribibIcrYl5273JIbib02hLeoQ3ESib3rvQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n识别图中二维码或点击**「阅读原文」**均可加入。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zSg9K1Ryb1QLNFqNmkGicSJ1JryHWzUjaUlAkLwrkn3EWdBLc4huonKcdTXUB4oYiaKwSpe7HyPAQ2e3eX7FEKng/640?wx_fmt=gif#imgIndex=6)\n",
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