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  "title": "在沈阳陪同学看房",
  "date": "2019-02-08",
  "excerpt": "在沈阳陪同学看房 分享一个当下买房的具体例子。 来自我在沈阳的高中同学，想在把自己嫁出去前给父母换套房子。 需求和情况如下： 上年纪的父母刚需养老自住，首付预算20万，可酌情再加一些，父母会再支援几万。 在意三点： > 保值，扛不住买完大跌 > > 近公园 > > 买菜方便 后两点都是老人提出的，解决不了，换的欲望不大，老房子住着也挺舒服。 同学找了我，我也",
  "markdown": "# 在沈阳陪同学看房\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5H3kEeicrIfKPqqicroPCYxtPKcrHIGay2GdL3TpAp9ol7bF7dpTyic2ZA/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n分享一个当下买房的具体例子。\n\n来自我在沈阳的高中同学，想在把自己嫁出去前给父母换套房子。\n\n需求和情况如下：\n\n上年纪的父母刚需养老自住，首付预算20万，可酌情再加一些，父母会再支援几万。\n\n在意三点：\n\n> 保值，扛不住买完大跌\n>\n> 近公园\n>\n> 买菜方便\n\n后两点都是老人提出的，解决不了，换的欲望不大，老房子住着也挺舒服。\n\n同学找了我，我也回沈阳帮忙看了看，给了如下建议：\n\n因为二手房涉及评估，首付最保守估计就算4成，房子总价极限70万，要有装修和家具，因为这个预算根本没有自己装修的空间。\n\n所以装修和家具本身就是笋的一部分。\n\n毛估了一下，单价只要能控制在7000以下，90～100平的改善户型，收益空间还是可期的。\n\n哪怕只涨到单价一万，也还行，对改善房来说，这个总价当然不算贵。\n\n30年等额本息，月供不会超过3千，再把爸妈原来的老房子出租，压力更小。\n\n等她买了，我会帮着拉一个现金流量表。\n\n小区我完全按照自己的喜好给的：低容积率、低密度、物业要好、物业费要贵（老人最膈应这点，需要同学自己说服爸妈）、要近公园、最好有菜市场，没有的话，重点看底商（满足二老要求）。\n\n问题来了。\n\n看似筛选小区的条件没毛病，但是这里隐含着一个巨大的缺点：\n\n满足标准的小区，一定是改善户型为主，面积大。\n\n但我们总价是有上限的啊！所以，又得增加一个条件—老破大范围内，尽量挑选楼龄小，小区好，单价低的。\n\n根据以上条件确定区域，做了张图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2P05fAHyhic2CBKs9PUA9UPSHD3ev3DFUcibqmryP4DMmufCAGpH9tyN5IK2ngvn4aWR1rNOFfryuzQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n我把沈阳所有还不错的公园全标出来了。\n\n问题又来了，南边的公园单价贵，绝大部分买不起。\n\n西边一个，东边一个，忒远。就剩北陵公园可以重点看。\n\n之前回沈阳呆了一个周末，我妈开车带着我和同学重点把北陵公园周边的楼盘看了一圈。一套房子没看，只看了小区。\n\n后面的工作就交给同学了，[重点是小区品质和潜力的横向比较](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611928&idx=1&sn=1bb4e046ad3615e107c479b72629b852&chksm=881c1a44bf6b93520c57228cade882c9e675c6fb1e63e47ecfbe695d621cb9bc8441878b35e0&scene=21#wechat_redirect)。\n\n后来同学和我说她已在春节前下了定，总价不到70W，园区物业很好，房子也很干净。\n\n唯一遗憾的是没等到上浮比例取消，房子是父亲名义买的，同学做了担保人，增加了月供但保下了自己的首套资格。\n\n我觉得这算一个从扫盘、看房、选择、管理的典型案例了，但是其中缺少小区和户型选择，以及砍价环节。\n\n整个过程，我们就看了一眼沈阳二手房成交均价和皇姑+于洪区均价，再没纠结过宏观层面的事儿。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5ibeRsMa6Xzt4FWQFvhkgwpwFZhN5P7sBEdakdggBKINJlANiakAP5utw/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n接下来说说在二线城市投资房产获益的关键。\n\n逻辑是这样的：\n\n二线城市房价的天花板低，单价的升值空间肯更不如京沪广深。\n\n那么，如果想获利更高，有两个要点：\n\n起点低，单价低。\n\n假设1W5是极限，5k买入是3倍，7k买入可就只有2倍多点儿了。\n\n贷款成数高，杠杆高远比房贷利率重要。\n\n因为房产收益很大一部分来自负债的长期贬值。因此贷款越多，未来的贬值基数也就越大。\n\n利率对收益的影响远小于贷款成数，2成首付是5倍杠杆，3成首付是3.3倍杠杆。\n\n影响贷款成数的因素有：房龄、评估价、网签价、政策对首付比例的要求等。\n\n---\n\n春节这几天知识星球「人生要选对」从318元降价为*******288元*******。\n\n罗列下这两天的精华帖：\n\n# 一个房产投资老炮儿的犹豫\n\n# 上市公司的三张表在说什么？\n\n# 解释下「把山房」\n\n# 地方债，很有意思\n\n# 钱去哪儿了？\n\n全职解闷儿，欢迎你也过来坐坐：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OTM3waKRgKR2KV7tFhhR6iazTQNiaePluUqzD76KSmsEbxbchdx6iaFTJ2vWDODBQrFLKf51R5Us3Lg/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n识别图中二维码或点击**「阅读原文」**均可加入。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zSg9K1Ryb1QLNFqNmkGicSJ1JryHWzUjaUlAkLwrkn3EWdBLc4huonKcdTXUB4oYiaKwSpe7HyPAQ2e3eX7FEKng/640?wx_fmt=gif#imgIndex=5)\n",
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