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  "source": "老钱日日谈公众号",
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  "kind": "article",
  "title": "避开这些坑，别当接盘侠",
  "date": "2018-12-18",
  "excerpt": "避开这些坑，别当接盘侠 每一次交易都是对资产的重新定价。 每一次买入，都要为接盘侠想想。 股市里找接盘侠很容易。 对炒股者来说，日常交易是刚需。一家上市公司每天都会经历成百上千次定价，不断修正自己的估值。 股市也有非理性时刻，5000点时总有人喊涨到10000点，2500点时总有人喊跌破1500点。还有最关键的，总有人信！ 楼市里找接盘侠，则相对困难些— *",
  "markdown": "# 避开这些坑，别当接盘侠\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n每一次交易都是对资产的重新定价。\n\n每一次买入，都要为接盘侠想想。\n\n股市里找接盘侠很容易。\n\n对炒股者来说，日常交易是刚需。一家上市公司每天都会经历成百上千次定价，不断修正自己的估值。\n\n股市也有非理性时刻，5000点时总有人喊涨到10000点，2500点时总有人喊跌破1500点。还有最关键的，总有人信！\n\n楼市里找接盘侠，则相对困难些—\n\n****涉及城市人口结构、老土著和新移民的购买口味、不同人群的购买力天花板等诸多因素。****\n\n刚需买房，房子是为自己而买，首要考虑的是舒服、你喜欢；\n\n********投资买房，其实是为接盘侠而买，要忘记自己对某种房子的偏爱，多用他们的眼光去审视房子。********\n\n今天讨论下谁在为楼市接盘。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5H3kEeicrIfKPqqicroPCYxtPKcrHIGay2GdL3TpAp9ol7bF7dpTyic2ZA/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n外来新移民和new money是城市房价最主要的推动力之一。\n\n以魔都上海为例：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2P26LEEnpJOuqRe1UicyeaHDYSxkicFD2ZxicYRyquSUeqv6dmwq3aCwaIdRuzTQ5TMQk8NK0CTp0rtQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n可以看到「老上海」土著占比60%左右，上海人勤奋节俭，但也比较守成，厌恶风险。这些人的买房口味是安逸、对刚需和改善均有需求；\n\n新上海移民占比40%，其中离上海最近的安徽人最多，这些人的特点是拼搏，爬阶，不排斥杠杆。他们的买房口味是以刚需为主，当然也有一定比例的改善需求。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2P26LEEnpJOuqRe1UicyeaHDSxG4ibv36bFxaLSWgvCNdnSIeruSD3hsspAAHIJ6ATslUjxL4q1LVMw/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n（红色区域代表老上海人密集，蓝色区域代表新移民密集）\n\n老上海人要么住市中心，要么住远郊，平均年龄大，消费水平相对低。\n\n而几百万新移民则高度浓缩在西南侧等相对较偏的区域。\n\n上海这些年的快速发展很大程度上以来新移民的支撑。\n\n同样的情况也存在去其他一线和强二线城市，明白了这些，如火如荼的抢人大战也就不难理解了。\n\n**外来人口是城市发展的长期驱动力之一。**这也是我建议避开人口长期净流出城市的原因。\n\n如果一座城市的外来人口几乎没有，甚至净流出，长期看，房价一定是看空的—三线城市完全符合这一特征。\n\n**在投资选房时，也应尽量迎合新移民的喜好。**比如在上海，西南侧就应该是重点关注区域。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5ibeRsMa6Xzt4FWQFvhkgwpwFZhN5P7sBEdakdggBKINJlANiakAP5utw/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n刚需房的接盘侠，就是年轻人。\n\n虽然他们也有增值预期，谈及买房，总把「刚需兼投资」挂在嘴边，但最主要的还是刚需，买来一定是要自己住的。\n\n年轻人用自己的未来，用30年的负债，用真金白银撑起了房价。\n\n但他们的购买力一定有上限。\n\n首先房贷月供应是月收入的一半，100万贷款对应6～7千的月供，放到很多二线城市，已经是普通刚需所能承受的极限。\n\n假设150万就是二线城市刚需房的价格天花板，500万就是一线城市刚需房的天花板。\n\n******想投资获利，自然是离天花板越远越好，单价越低越好，这样利润空间才更大。******满足这样条件的房子，自然是各方面都不尽如人意，总能挑出很多毛病，还没地铁，周边荒地太多，配套不够完善，离市中心太远...\n\n但也正是这些问题，才有未来的利润空间。等这些区域规划得日趋完善，配套齐全，自然会吸引刚需们的目光，才会有人接盘。\n\n从户型看，刚需一定比改善更主流，更好出手。\n\n刚需接盘侠，很多时候因为资金有限，预期合理，没的选。\n\n改善接盘侠，手里多少都有些钱，卖了套小的，想置换个好点儿的，挑三拣四很正常。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5hNt40pSniaSFj7kzUvyw5yUehsHvbcLOM2WY9ddVHQrKMibL8yicrKxOg/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n每次写楼市，总有人留言问某个小城市能不能买？\n\n其实这些人的情况完全可以猜出个大概：\n\n身在一线、强二线省会工作或做生意，这一轮没上车。\n\n手里有个小几十万，比较尴尬，在大城市要么买不起，要么被限购。\n\n老家或者自己周边的三线城市，因为棚改或补涨等原因，还在涨价，看着着急。（现在还在涨价的城市，没一个好的）\n\n焦虑得很！只想快点儿把房子买了上车，管不了那么多了。当然如果买了没涨也会很生气。\n\n这种情况一旦勉强上车，很可能就真是接盘侠了！\n\n更闹心的是，为了这么个鸡肋房子，把自己最宝贵的「首贷」资格废掉了。\n\n现在好城市限购政策基本都是「认房又认贷」，有过贷款记录，走到哪都算二套，高首付高利率，离心仪的房子可就更远了。\n\n不如再等等，再攒攒钱。毕竟现在楼市低靡，窗口期还有的。\n\n---\n\n罗列下「人生要选对」这两天的精华帖：\n\n# 建议毕业生去单价三万以下的城市打拼\n\n# 一线楼市的三个真相\n\n# 2019年，帮打拼的年轻人定个小目标\n\n# 平时搜金融财经数据常用的4个资源\n\n# 热门二线城市的发展路径\n\n# 重庆买的房子翻倍了，复盘下\n\n# 注册公司又哪些好处？\n\n# 好盘价格谁决定的？\n\n# 同样是一百万，放在三张表价值是不同的\n\n# 教育产业化了会怎样？\n\n全职解闷儿，欢迎你也过来坐坐：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OTM3waKRgKR2KV7tFhhR6iazTQNiaePluUqzD76KSmsEbxbchdx6iaFTJ2vWDODBQrFLKf51R5Us3Lg/640?wx_fmt=png#imgIndex=6)\n\n识别图中二维码或点击**「阅读原文」**均可加入。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/zSg9K1Ryb1QLNFqNmkGicSJ1JryHWzUjaUlAkLwrkn3EWdBLc4huonKcdTXUB4oYiaKwSpe7HyPAQ2e3eX7FEKng/640?wx_fmt=gif#imgIndex=7)\n",
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