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  "title": "看了这么多小区，总结几点经验",
  "date": "2018-11-20",
  "excerpt": "看了这么多小区，总结几点经验 同学想给爸妈换套房让我回沈阳帮忙陪着看看，女同学。 女朋友不介意是假的，我说其实我也不爱去，沈阳老冷了，都是为了选题，理解万岁。 这篇文章下面有些读者要求写写如何甄别小区的好坏。 其实我在北京上车以后再也没扫过盘，之前每个周末都要看，恶心了。 趁着在沈阳又密集看了两天，系统地总结了一些看小区的经验。 咱们还是老规矩，做了张表： ",
  "markdown": "# 看了这么多小区，总结几点经验\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n同学想给爸妈换套房让我回沈阳帮忙陪着看看，女同学。\n\n女朋友不介意是假的，我说其实我也不爱去，沈阳老冷了，都是为了选题，理解万岁。\n\n[《挑个好户型》](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611897&idx=1&sn=e3e37710217137142151788ad16be280&chksm=881c1aa5bf6b93b3f0eff7ab3c63ab2883db6bd6032e2e3673b4f59583a65a02607ac2296954&scene=21#wechat_redirect)这篇文章下面有些读者要求写写如何甄别小区的好坏。\n\n其实我在北京上车以后再也没扫过盘，之前每个周末都要看，恶心了。\n\n趁着在沈阳又密集看了两天，系统地总结了一些看小区的经验。\n\n咱们还是老规矩，做了张表：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2N6Gku19Odsu3YHUtXKvicMU9eNwP4oHuW95f9jjt06gzWoGuicR9UdXYicmp5P0I1tEIujBUsEL3H2w/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n挨个解释：\n\n***1***挂牌价是房东的心理价位，成交价是你能买到的价位。绝大部分情况下，成交价一定是低于挂牌价的。\n\n据说现在链家网上放出来的房源在变少，如果房东不愿意降价，链家干脆不给做展示。\n\n用「房价」和「成交量」可以把所有小区分成4类，我做了张图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2N6Gku19Odsu3YHUtXKvicMUwicVLTIIRknHjvldw9ibkib8cs2pzEAl4gQpdqntjAwNOzW4K86mGSLzw/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n价格高成交少：基本上都是一个区域内最好的盘，它的单价会压着其它小区，可是视为天花板。适合自住，不适合投资获利，因为基数太高没空间；\n\n价格一直在涨成交多：一般是楼龄小的次新房，价值被认可，正在快速补涨。这种房子适合快速下手投资，当然是否适合自住还得看品质；\n\n价格低成交多：这种小区一般是大盘， 单价基本上和该区域均价接近。可以看成是区域内的基本盘，刚需和投资都比较理想；\n\n价格低成交少：早晚被淘汰不能碰。乍一看是老破小，如果中介坏，只和你强调单价不谈成交量，这种情况没经验的话容易踩坑。\n\n***2***成交量大，说明房子流动性好，价值体现也准确。\n\n如果一个小区最近一次成交价是一年前，那么贷款的时候，银行评估价基本也是按照一年前的成交价来的，此时会很吃亏。\n\n***3***楼龄，这个点主要是针对老破小。\n\n我们老说房子是金融产品，既有居住属性，又有金融属性。金融属性的一大体现就是可以抵押可以按揭，但这些都受到楼龄限制。\n\n买砖混结构房找银行按揭，贷款年限的计算方法是：47-楼龄\n\n钢混结构房的计算方法是57-楼龄\n\n所以基本上2000年以前的房子，抵押贷款受限；1995年以前的房子，按揭贷款受限，都无法做满。\n\n尤其是买老破小，一定要为接盘侠考虑。因为贷款年数有限，月供就高一些，贷款额度就少一些，首付就高一些。可是人家就是出不起首付才买老破小的，想卖只能降价。\n\n***4***小区的户数，2000户算比较有规模的，流动性好，容易出手。投资最好选择这种小区。\n\n自住的话，低密度低容积率是我的最爱，而且一般改善型住房都会比较在意这点。\n\n大盘只要出现过比较高的成交价，就容易做GPGD，比较适合投资。但这点就不细说了，意义不大。\n\n***5***容积率，现在太多新盘都在3～3.8这个区间，我在沈阳看到太多这样的楼盘了。还有更不要脸的就是做高低配，高层挤容积率，洋房吃利润。实际上高层的容积率比小区的名义容积率高出非常多。\n\n同学这次主要是给爸妈买，我们的重点就是低容积率的板楼，有电梯最好，没电梯也无所谓，挑挑楼层就好。\n\n***6***只要聊房子，后台总有人问车位的投资价值。\n\n这点我们以后会写文章具体讨论，我先大概说下自己的看法：\n\n首先车位的产权得搞清楚，有人防属性，公摊属性，产权属性。被忽悠买了前两种，必坑。其次如果小区车位配比合理，投资也是坑。而且车位的流动性只限于本小区，所以不紧缺就没必要投资。\n\n这方面我研究不多，因为从来没有买车的打算，压根就没关注过。\n\n***7***小区大门越少，治安越好，最理想的配置是1个专门走人，2个专门进出车。还有最好能人车分流。\n\n***8***对底商的看法见仁见智，我还专门和人争论过。\n\n我个人不喜欢有底商的房子，但我同学这次就想买带底商的，因为老人家以后买菜啥的方便。\n\n北京有个非常有名的盘叫新城国际，均价12万/平。这种价格的小区也不少，新城国际出名在于它是开放式小区，楼下全是底商，但是每个商家都很有逼格，一看就有高级感。如果这些底商换成桂林米粉、DJ小发廊，我估计8万/平都不值。\n\n有底商的小区，尽量别买临街。\n\n***9***生地（荒地/厂房/农田）=升值空间，这点非常重要。找生地最直接的方法就是打开百度地图的「地球模式」，一眼就能看出来。\n\n看区域也是这样，如果一个区域内有大量生地，未来升值可期。\n\n***10***交通没啥可说的，尽量近地铁或者地铁规划。原来定义「地铁房」都是地铁站周边1公里的范围，对应步行距离15分钟左右。\n\n现在有了共享单车，有人说3公里以内都算地铁房，见仁见智吧。\n\n城市只有两个发展维度：靠地铁往远扩，城市面积越来越大。靠电梯往高盖，小区容积率越来越高。有大量地铁规划的城市，长期来看，房价上涨空间一定是有的。\n\n比如我长期看好深圳的几大原因：人口结构太优秀；户籍门槛太宽松；土地供应太紧缺；地铁里程太短；产业结构很完善；\n\n深圳地铁补齐，一定会拉动很多地方的房价上涨。\n\n***11***区域均价和小区租金都是衡量小区价值的参考物，不多说了。\n\n---\n\n说几个提高看房效率的小窍门。\n\n最重要的一点，看房看的是小区内外的配套，户型不重要，找个户型图扫一眼就完事儿。\n\n小区里看到大妈大爷，主动搭讪聊几句，问问物业费，冬天采暖情况，有没有缺点啊啥的，他们的视角和中介不一样。\n\n换个小区就换个中介，多加微信，稍微有点儿笋度的房源都在中介朋友圈里。\n\n进门店和中介说：我想看典型户型，要有钥匙现在能看的。\n\n一个小区扫两套足矣。看下「楼王」的位置，问问楼王的成交价—这是该小区的天花板。\n\n进入小区后可以按照上文给的表格询问中介，细心的话，做表统计一下。\n\n这种量化过的小区数据，能帮你快速了解一个区域里各个楼盘的情况。\n\n所谓淘笋，其实说的就是这个过程。\n\n笋盘难寻、难抢，对一个区域越了解，决策的时间也就越短。\n\n不能总是你还在犹豫，别人已经下定了，你说气不气人！\n\n---\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2N6Gku19Odsu3YHUtXKvicMUFAWVqtPQrPz3HqqRbl2f1zYbEDqDMVia1nFHtPoEdrXHN7PjzPuQiczw/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611897&idx=1&sn=e3e37710217137142151788ad16be280&chksm=881c1aa5bf6b93b3f0eff7ab3c63ab2883db6bd6032e2e3673b4f59583a65a02607ac2296954&scene=21#wechat_redirect)\n",
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