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  "date": "2018-11-10",
  "excerpt": "房子不存在低买高卖 十一月的查房价数据更新了，在公众号底部的对话框回复下图中的城市名就可以查看最近12个月的房价走势。 看了一下，表格中的城市目前还没有一个跌破同比价格。也就是说，和2017年11月份相比，32个主要城市都还是涨的。 自从做了查房价，每个月都要至少聊一次房事。今天主要是想反驳一个观点，原话如下： > *其实中国楼市并不需要那么多阴谋论，如果想",
  "markdown": "# 房子不存在低买高卖\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n十一月的查房价数据更新了，在公众号底部的对话框回复下图中的城市名就可以查看最近12个月的房价走势。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MIoofBVQpdGOwvhibUKmUqwMYJCbnAuy6RM85Eu9ZPEicRHgawsdr71X0jBKiajbhia1AdYm0Eiameo2A/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n看了一下，表格中的城市目前还没有一个跌破同比价格。也就是说，和2017年11月份相比，32个主要城市都还是涨的。\n\n自从做了查房价，每个月都要至少聊一次房事。今天主要是想反驳一个观点，原话如下：\n\n> *其实中国楼市并不需要那么多阴谋论，如果想把握短周期，就跟着政府的明示走，就像 07年加息，调控楼市一样，卖房——08年救市——09年买房——2010年调控卖房——2014年调控放松买房——2017年调控收紧，卖房。*\n\n看起来无比的正确。但有两个漏洞：\n\n首先太后视镜思维了。真有如此能力意淫得更完美一些，做「房股轮动」多好：\n\n2006年买沪深300，2007年卖出，2015年再次买入沪深300，2016年卖出，2017年买入二线省会城市，2018年卖出。\n\n其次房产根本不存在两三年交易一次的情况，正常人干不出这事儿来！\n\n每一次房产交易都会产生以下费用：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MIoofBVQpdGOwvhibUKmUqwXXx2nbic87hg9evdOXct2ficeY72C1bUat7BrodgFl9JL5UDyRXOa11g/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n这些成本都会直接磨损收益。\n\n房子是涨了，但不满二不唯一，契税+个税+增值税+中介费一样少不了。\n\n是都能转移给接盘者，可接盘侠也不傻，同小区满五唯一的房子又不是没有，凭啥接你的盘？\n\n其次，当初买这套房子，扫了多少盘，花了多少时间，砍价费了多大劲，捂两年涨了几十个点就卖了？拿到现金干啥呢？先存银行，然后继续看盘等降价？\n\n房子没有频繁高抛低吸这种操作，这不是炒股票，一买一卖按几下钱就到账。\n\n投资房产的收益可以细分为：\n\n* 资产增值—地价在涨；\n* 购买力提升—多年后居民人均可支配收入在涨；\n* 负债稀释—M2在涨，现金和负债在缩水；\n\n从财务的角度看，一个家庭买了房，「资产负债表」同时增加了房产和房贷（大额低息）两项。\n\n****在过去10年里，经过两轮货币宽松，资产（房产）一栏在涨，负债（房贷）一栏不变，同时家庭的现金流量表也在变好，收益就计提出来了。****\n\n所以说，把房产收益拆分来看，哪项都和高抛低吸无关。\n\n交易只是变现手段而已，并不是收益来源。\n\n还有一个问题，为啥要变现？\n\n我们买房，不就是为了用它把财富锚定住，作为家庭财富的核心载体么？\n\n既然如此，为啥要卖？****财富大部分时间不以现金的形式存在。****\n\n还有人说相比一线城市，二线城市的房价有滞后性，且起点低涨幅大，投资收益更可观。\n\n把一线城市的房子卖了买二线，上涨后再把二线卖了买回一线怎么样？\n\n在我看来都不现实。且不说窗口期能否抓住，这么折腾，全是时间成本啊！\n\n我对房产是长期看涨的。首先只要是说得过去的资产，价格长期就是会涨。\n\n其次，印钱太容易了，以前是开动机器，现在可能改几个数就行了。\n\n你听说过哪个国家的货币会减少么？\n\n---\n\n别留言了，祝大家剁手尽兴。\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MPlo5ibcKiaSZdCq4LGEsicuycOlSJGK93tiaSFTDpPtumVeiaJavPHg85op93Bt2gRaDdUrtwj1XnicWg/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611372&idx=1&sn=5c07b47fc494b46fcfa1461a7027eda1&chksm=881c18b0bf6b91a6754c2dbef2149e3e29b0755294c9381a3677aabe40e1f48bd830ff79e27e&scene=21#wechat_redirect)\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MPlo5ibcKiaSZdCq4LGEsicuyO4KKXtlCicDhnNlsKrkNv8ZEAhibRh6fcVVwvBHctaz5KaBibu4SicaNhQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611520&idx=1&sn=9eb8396d3cd06d15b26bf4088b30b1bd&chksm=881c19dcbf6b90ca2878abac70b65e8b15a584ca6758a0c2315daedc1d23d29baf224d4eb90d&scene=21#wechat_redirect)\n",
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