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  "title": "全面看空三线城市房产",
  "date": "2018-10-23",
  "excerpt": "全面看空三线城市房产 这是前两天回复的一条留言: 我还臭不要脸地给自己点了个赞 一直以为大家对三线城市的看法早就达成了共识，却一直被现实打脸。 比如每次更新「查房价」的数据，后台总是会收到很多人对三线城市乐此不疲地询问：咋不收录我们这的房价，能不能加上？ 本着给自己省事儿的原则，还是专门写一篇推送来讨论三线楼市，方便以后统一回复。 我有几个理由： 为什么这几",
  "markdown": "# 全面看空三线城市房产\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n这是前两天回复的一条留言:\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MPlo5ibcKiaSZdCq4LGEsicuyOaoibC14n5BfyHagVQPL4zuD3lPB8XZ1kLSpJn9PM1KPhRjtVOkMQDg/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n我还臭不要脸地给自己点了个赞![图片](https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/emoji_wx/2_05.png#imgIndex=2)\n\n一直以为大家对三线城市的看法早就达成了共识，却一直被现实打脸。\n\n比如每次更新「查房价」的数据，后台总是会收到很多人对三线城市乐此不疲地询问：咋不收录我们这的房价，能不能加上？\n\n本着给自己省事儿的原则，还是专门写一篇推送来讨论三线楼市，方便以后统一回复。\n\n我有几个理由：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5H3kEeicrIfKPqqicroPCYxtPKcrHIGay2GdL3TpAp9ol7bF7dpTyic2ZA/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n为什么这几年三线城市本地居民感受到的房价是普涨？\n\n首先确实有需求：\n\n本地居民积攒了十几二十年的改善型需求集中释放。\n\n真实的改善需求，很多都是面子消费。\n\n别人都住新房了，小区那么洋气，我也要买！\n\n其实真缺房子么？未必的。\n\n还有周边县城富裕人群（小企业主、有技术的劳动力）的城镇化迁移，进城了，房子是刚需。\n\n三线城市政府本身就没什么创收手段，除了卖地。可以说中国所有三线城市的土地供应都是超级充足的。\n\n供需两头旺。\n\n其次就是棚改，货币化拆迁、PSL等手段已经让水漫到三线城市了，老百姓手里拿着拆迁款，必须推高房价。\n\n可是，棚改叫停了呢？改善结束了呢？库存去完了呢？进城以后的工作呢？没好工作贷款怎么还呢？\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5ibeRsMa6Xzt4FWQFvhkgwpwFZhN5P7sBEdakdggBKINJlANiakAP5utw/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n一线城市的房子是金融产品，能抵押，有租金，流动性好；\n\n三线城市的房子就是消费品，买了没流动性，彻底砸手里了。\n\n资产软，负债硬，真的急用钱， 卖套三线房子试试？\n\n人都凉透了，房子也不一定能出手。\n\n按照我们之前介绍的「分析框架」，房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融政策。\n\n三线城市完美满足了三个指标—**人口长期净流出、土地供应永远充足、没有货币支撑。**\n\n三线楼市，买了涨了，都是纸面财富，没有接盘侠是最大的危机。\n\n想象下，老钱是三线城市普通家庭出身的孩子，通过高考去大城市念书，毕业拿offer顺利留下。这是知识改变命运在中国的典型样本。\n\n努力搬了几年砖，老钱跟家里说，能不能把多余的房子卖了？我想结婚买房，首付还差点（几十万）...\n\n一个本该是三线城市最优质的劳动力，就这样成了一线城市的接盘侠。\n\n没办法，规律使然。**人随产业走，人往高处走**，放到哪里都是如此。\n\n可是骨子里，谁愿意背井离乡呢。\n\n没办法，**三线城市提供不了较高收入的工作岗位和广泛的赚钱效应。**按照目前的态势发展下去，结果就是空巢。\n\n大城市虽然也不太好，却像抽水机一样吸引着各地的优秀劳动力。\n\n**最不讲人情的地方，却比讲人情的地方更公平。**\n\n在三线城市，最优质的购买力来自：公务员（改善需求）、小企业主、在外务工人员（在外赚钱，回来买房，也不一定住）。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5hNt40pSniaSFj7kzUvyw5yUehsHvbcLOM2WY9ddVHQrKMibL8yicrKxOg/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n所以我长期看空所有三线城市的投资需求。\n\n就连在三线城市赚到大钱的碧桂园，究竟能回款多少也是未知数。\n\n给三线刚需们建议：\n\n物业费等于保值能力，长辈是厌恶高物业费的，觉得被占别人占了便宜。\n\n别听他们的，挑物业贵的盘买，园区老化速度远快于房子本身。\n\n给在外打拼的三线人口建议：\n\n尽量在一线上车。没有希望的话，你的退守仓位也要是二线省会城市，绝不能回老家。\n\n此外，除了北京、天津，北方没有其它强二线。\n\n中部有郑州、武汉，成都、重庆。\n\n南方的核心城市比较多，上海、杭州、南京、厦门、广州、深圳、珠海。\n\n其实投资选择非常有限。\n\n不多讨论了，为房子争论永远没完。一家之言，权当个参考～\n\n---\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MPlo5ibcKiaSZdCq4LGEsicuycOlSJGK93tiaSFTDpPtumVeiaJavPHg85op93Bt2gRaDdUrtwj1XnicWg/640?wx_fmt=png#imgIndex=6)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611372&idx=1&sn=5c07b47fc494b46fcfa1461a7027eda1&chksm=881c18b0bf6b91a6754c2dbef2149e3e29b0755294c9381a3677aabe40e1f48bd830ff79e27e&scene=21#wechat_redirect)\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MPlo5ibcKiaSZdCq4LGEsicuyO4KKXtlCicDhnNlsKrkNv8ZEAhibRh6fcVVwvBHctaz5KaBibu4SicaNhQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=7)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611520&idx=1&sn=9eb8396d3cd06d15b26bf4088b30b1bd&chksm=881c19dcbf6b90ca2878abac70b65e8b15a584ca6758a0c2315daedc1d23d29baf224d4eb90d&scene=21#wechat_redirect)\n",
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