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  "date": "2018-09-24",
  "excerpt": "斗胆预测一下房价 我们每个月都至少要写一篇有关房价的文章，不为别的，就是给每月更新一次的「查房价」功能做铺垫。 查房价9月份数据已经更新，老规矩，回复31个主要城市名就能看到过去12个月房价走势图。 本文内容来自现任恒大研究院首席经济学家任泽平，就是那个年薪1500万的家伙。 我们汇总过任志强、左晖、孙宏斌的观点，迟早也会给任泽平做一期。任是个神人，蛰伏了很",
  "markdown": "# 斗胆预测一下房价\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5H3kEeicrIfKPqqicroPCYxtPKcrHIGay2GdL3TpAp9ol7bF7dpTyic2ZA/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n我们每个月都至少要写一篇有关房价的文章，不为别的，就是给每月更新一次的「查房价」功能做铺垫。\n\n查房价9月份数据已经更新，老规矩，回复31个主要城市名就能看到过去12个月房价走势图。\n\n本文内容来自现任恒大研究院首席经济学家任泽平，就是那个年薪1500万的家伙。\n\n我们汇总过任志强、左晖、孙宏斌的观点，迟早也会给任泽平做一期。任是个神人，蛰伏了很久，人到中年突然开挂。\n\n2014年写了一篇研报预测股市「5000点不是梦」，研报名为《党给我智慧给我胆》，几个月后得到验证。\n\n2015年他又预言股灾:「我理性了，市场疯了」，后面的事大家都知道。\n\n任还准确预测过楼市，这就是我们今天要说的内容。他的判断框架是：\n\n人口是一切经济社会活动的基础，人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。分析房地产，**「长期看人口、中期看土地、短期看金融」**。\n\n基于此，任泽平在2015年放出「一线城市房价翻一倍」的预测，再次bingo。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5ibeRsMa6Xzt4FWQFvhkgwpwFZhN5P7sBEdakdggBKINJlANiakAP5utw/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n把任泽平的房地产分析框架拆开解释下：\n\n**长期看人口**—城市人口的刚性住房需求才是房地产的核心购买力。没有持续的人口流入，长期涨幅有限。\n\n我觉得还有一个长期因素非常重要，持续的货币宽松。\n\n**中期看土地**—土地直接决定了房子的供给量，从而影响供需。而几乎所有一二线城市的土地出让都被严格控制，这直接导致了供给面稀缺。\n\n香港和之前的重庆就是两个极端的典型。\n\n**短期看金融**—更准确的是说法是看『政策』，限购政策，信贷政策。\n\n以上三条，堪称一个城市房地产的基本面。\n\n政策可以抑制，也可以刺激房价。\n\n在抑制时，政策可以限购、限贷、限资格、提高利率。\n\n在刺激时，鼓励按揭、贷款利率打折、按揭还清算首套等等。\n\n政策会抑制刚需、置换等需求，受其影响，一旦政策放开，房价会突然来波猛涨。如左晖所说，过去十几年房价真正上涨的月份也就十几个月。\n\n所以其实楼市和股市很像，楼市只有两轮真正的牛市，一次是08年四万亿，一次是15年的去库存。\n\n其中二三线城市滞后于一线城市，且轮动效应明显。\n\n仔细想想，这两轮牛市都有对应的刺激政策。\n\n所以不要带着主观情绪一厢情愿地预测房价，完全可以通过政策感知到政府态度。\n\n如果你是投资需求，好好想想目标城市能否满足框架里的长期和中期因素，相比别人的观点和定型结论，这些数据更加可靠。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5hNt40pSniaSFj7kzUvyw5yUehsHvbcLOM2WY9ddVHQrKMibL8yicrKxOg/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n对于人口因素，任泽平给出了一些研究结论比如：\n\n地区层面：中西部劳动力回流，东部外来人口本地化，东北人口加速流出；\n\n分线城市层面：一二线人口大幅流入五六线流出，劳动力先行子女逐步随迁；\n\n都市圈层面：人口流动更加分化明显，都市圈内县人口大多流出；\n\n人口流动一直呈现出「人随产业走、人往高处走」的趋势—\n\n落户政策并不能真正吸引人才留下，产业能；\n\n大城市一直是年轻劳动力的抽水机；\n\n---\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PR55t4V62R7oY8CYlGI6vtwTYDKibOxkIHRDB0j5O7esSpatpPsgoVRA6ib0EicvclM663r1CGubhyA/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n老规矩，在公众号底部对话框回复表格中的城市名就能收到最近一年的房价走势图。\n\n表格意外的城市别回复，啥也收不到的！\n",
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