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  "source": "老钱日日谈公众号",
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  "title": "这是我心中最好的房产投资框架",
  "date": "2018-09-06",
  "excerpt": "这是我心中最好的房产投资框架 在网上看到一篇房产投资框架文章，忍不住分享给大家。 不知是哪位大神写的，没找到出处，如果原创作者看到了请给我留言，我会在以后的文章中专门提示文章来源。 一套完成的房产投资方法论大抵如是： **三大纪律** 纪律1：产权不清晰/小产权房产不买； 纪律2：五证不全的新房不买； 纪律3：带“商”（商住/商办）不买； > **八项注意*",
  "markdown": "# 这是我心中最好的房产投资框架\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5H3kEeicrIfKPqqicroPCYxtPKcrHIGay2GdL3TpAp9ol7bF7dpTyic2ZA/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n在网上看到一篇房产投资框架文章，忍不住分享给大家。\n\n不知是哪位大神写的，没找到出处，如果原创作者看到了请给我留言，我会在以后的文章中专门提示文章来源。\n\n一套完成的房产投资方法论大抵如是：\n\n**三大纪律**\n\n  \n\n纪律1：产权不清晰/小产权房产不买；   \n纪律2：五证不全的新房不买；   \n纪律3：带“商”（商住/商办）不买；\n\n> [点评：不碰商铺 不碰商住](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649610570&idx=1&sn=c33b969b34b5d062c5fd5b40f34506fb&chksm=881c1d96bf6b9480330cf78181af34f5f1c16895c0441849d269a43fd6e5c4ceafb43036143e&scene=21#wechat_redirect)\n\n**八项注意**\n\n  \n\n调控周期（小年布局大年变现）   \n金融政策（首付+杠杆+利率+周期）   \n城市选择（一线+都市圈+重点二线）   \n区域潜力（规划+商圈+产业+人口）\n\n> 点评 ：还可以去规划和国土资源管理委员官网的城乡规划栏目看区域规划设计图\n\n房产组合（城市+大小户型+长线短线） \n\n配套资源（交通+教育+生活+环境）   \n户型选择（6要素:透采向齐分深）   \n风险控制（杠杆率+流动性+房住不炒）   \n  \n**十条建议**\n\n  \n\n回归中心—中心城市中心地段，城市中心分单核+多核，二线以下原则上只抛不买。\n\n  \n\n敬畏政策—房产投资，要敬畏市场，更要敬畏政策，政策是房地产最重要的基本面。\n\n  \n\n流动为王—流动性好的不动产，拥有更高的溢价，抗风险性更好。\n\n  \n\n长持为策—拒绝短炒，房产的持有周期应该考虑7年以上，7年也是经济小周期。\n\n> 点评：低成本优化装修出租也成为投资者需要研究的学科。\n\n  \n\n配置优化—拥有多套房的投资客，优化资产配置，应对三年后房地产税的“盘剥”。\n\n  \n\n控制杠杆—家庭负债总额原则上不超过家庭税后月收入的200倍。\n\n  \n\n信用累积—管理好家庭征信体系，信用卡+消费贷+经营贷，额度储备。\n\n  \n\n知识累积—勤学多思房地产投资知识，学会深度思考，形成自己的投资决策体系。\n\n  \n\n勤于踩盘—读万卷书，踩百个盘，学会分析楼盘的区位价值、附属价值和产品价值。\n\n  \n\n善待职场—放弃“全职炒房”的念头，职务性收入+财产性收入，两轮前行，方能抵御人生风险。\n\n> 点评：任何投资决策都要量现金流而行。\n\n以上个人微观层面的，下面在说说宏观层面的。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5ibeRsMa6Xzt4FWQFvhkgwpwFZhN5P7sBEdakdggBKINJlANiakAP5utw/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n公众号菜单栏—财商工具—📚杂书单 栏目更新了一本书，陆铭教授的《大国大城》。\n\n回复：**书单**  也可以看到。\n\n前阵子陆铭教授的写的一篇文章《中国的房价泡沫，可能比你想象的小得多》在小范围内广泛传播。\n\n主要是从城市供地角度揭示了房价背后的问题，摘录其中的一些核心观点：\n\n中国房价是空间错配的问题，更具体地说，是供需的空间错配—**有需求的地方没供给，有供给的地方没需求**。\n\n人口是一种资源，不是负担。过去十几年，劳动力人口一直自然地向经济更发达的东部地区转移。\n\n所以政府就用行政力量把资源尽量引导得分布分散一点，把更多资源给中小城市和中西部。\n\n其中最能够控制的资源就是土地，我们土地供应受制于建设用地指标。于是就出现了下图这条线，就是中西部省份在全国的土地供应当中所占的份额。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PPiaDHvSqUbLuMIGrUUUK66dnmYwPSZTJZHEuoibzALvqyOiay7DjC11832m2szO9BGWq9FJgnhyVOw/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n这张图呈现出非常明显的V字型，拐点是2003年。到2003年以后就倒过来了，在人口进一步向东部沿海集中时，中西部土地供应所占的份额却越来越多。\n\n相应的，因为这个份额被100%减掉就是东部土地供应，人们往东部流动，但是可以用来建设成城市的土地供应数量却相对在萎缩。于是就出现了严重的供需错配，**人口流入的地方不造房子，人口流出的地方大量造房子。**\n\n土地被用来干什么了？\n\n当时的政策制定者想，如果给你地就可以造工业园，造完工业园以后，工人要有地方住，我再给你造房子的地就可以了，完美。结果导致中国今天的工业园建设遍地开花，但是很多中西部工业园是空的。\n\n土地的另一个用途就是大量的建新城，结果导致**土地城市化快于人口城市化**。\n\n我们建了多少新城？如果按照国家发改委公布的数据，将近3000个广义的新城，规划的面积超过10万平方公里，其中，545个狭义的新城，规划面积达6.9万平方公里。\n\n如果平均每个新城只容纳20万人，3000个新城可以容纳6亿人。这意味着，今天把中国所有的农民搬到城市里来住，房子也是够的。\n\n全国范围内不存在房子短缺的问题，大量房子造在中西部，当地人口还在进一步往外流出。另一方面，大城市的房子确实不够住。\n\n链家CEO也说过，现在最大的问题是不够均匀，住宅供应和人口存量之间的差异很大。\n\n在此基础上再去看大城市房价问题会清晰很多—**不管是交易市场还是租赁市场，当供给在缩紧的时候，房价是由买得起房子的人们的收入决定的。**\n\n说得通俗一点，房子如果敞开供应，可能月收入一万都可以买得起。收紧土地供应，可能月收入两万才可以买得起。\n\n房价是由买得起房子的人来决定的。我们常用「房价/收入」指标去衡量泡沫，可这个指标的分母是平均收入啊，所有怎么衡量怎么是泡沫。\n\n用这个指标衡量，全国房价最泡沫的地方就是北上深。可一线城市又是大家公认的最安全的市场。放到美国，最坚挺的是旧金山和纽约。\n\n中国房地产市场上的基本问题是“空间错配”，在这样的背景下，即使泡沫存在，恐怕是房价高的地方泡沫小，倒是房价低的地方有泡沫。\n\n**中国的房价泡沫恐怕不是以房价高体现出来的，而是以房子卖不出去体现出来的。**\n\n人们认为房价由需求推动，尤其住房的刚需。\n\n这句话既对也不对，对的方面是，需求一定是房价上升的原因，如果没有需求房价上不去。\n\n但是，光看到需求是不够的。\n\n中国城市里，很多地方都是人口流入地，比如我前面讲到西安、武汉、成都，而且这些地方收入水平不低，而且是人口流入的。\n\n为什么那些地方房价并不算太高？\n\n关键还是要结合土地和住房的供给才能理解城市间房价的差异。\n\n比如在很多指标上，广州和深圳非常相近，比如说人口规模和人均GDP非常相近。但是长期以来，深圳房价一直比广州贵，最近这一波房价上涨，广州上涨没有深圳快。\n\n如果你看供给方的数据就知道，广州每年的土地供应量长期保持在深圳的3倍左右。\n\n甚至不要说跨地区的比较，就是只看北京自己，有的年份土地供应松一点，有的年份紧一点，如果某一年的土地供应多，下一年的房价就涨得慢些。\n\n有人说一线城市的房子因为投资性需求。投资性的需求会加剧房价的上涨，全世界来的有钱人都在上海买房子。\n\n可是最近几年，北京和上海的房价上涨已经是在严格控制需求的情况下。不要说外地人买房子限购，上海人也限购了，人们还怎么投资？\n\n当然，还有一个办法就是离婚，但现在连离婚买房子都被管了，政府要查你什么时候离的婚，离婚后买房子钱怎么来的？是不是老公给你的？人们还怎么来投资一线城市的房子？\n\n你看看住房交易数据就知道了，在一线城市大量买房子的是在置换，卖掉小房子买大房子，这能叫投资需求？这只是改善性需求啊。\n\n因为没有充分重视供给方的因素，当供给短缺导致房价上升的时候，政策却通过打压需求来控制房价。\n\n包括现在出现的一二手房价格倒挂问题也是政策产物。一般新房相对于二手房来说一定是有溢价的，可是现在新房价格被人为地压低，形成套利空间。\n\n这些政策的结果都会误伤刚需。\n\n---\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PPiaDHvSqUbLuMIGrUUUK66tboqBpHeoe6rzIaMXCND9EJcXSSxEGjyucNcYXQxvficpicrsR8ga2AA/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611237&idx=1&sn=38501e6346f9314ec8c1914c9378ad6b&chksm=881c1f39bf6b962ff78dd32c3508025a8cb82d386fb85d33b8f382da204193b888d6b9f963b2&scene=21#wechat_redirect)\n",
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