{ "id": "laoqian-20180809-户型的战术选择-7c0ea5f465", "slug": "laoqian-20180809-户型的战术选择-7c0ea5f465", "source": "老钱日日谈公众号", "source_key": "laoqian", "kind": "article", "title": "户型的战术选择", "date": "2018-08-09", "excerpt": "户型的战术选择 所有买房问题都能分成两类—战略问题和战术问题。 战略很简单，只有一个，买不买？ 简单的问题，回答起来却很难—家人的反对，自己的犹豫，朋友的建议，还有房价头上永悬的达摩克利斯之剑—会崩盘么？还能涨么？ 战术则复杂很多，需要解决买啥和咋买两类问题，涉及地段、小区、选房、首付月供、出租出售等方方面面。 我们今天只讨论战术方面的一个小问题：户型怎么选", "markdown": "# 户型的战术选择\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n所有买房问题都能分成两类—战略问题和战术问题。\n\n战略很简单，只有一个，买不买？\n\n简单的问题，回答起来却很难—家人的反对，自己的犹豫，朋友的建议，还有房价头上永悬的达摩克利斯之剑—会崩盘么？还能涨么？\n\n战术则复杂很多，需要解决买啥和咋买两类问题，涉及地段、小区、选房、首付月供、出租出售等方方面面。\n\n我们今天只讨论战术方面的一个小问题：户型怎么选？\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5H3kEeicrIfKPqqicroPCYxtPKcrHIGay2GdL3TpAp9ol7bF7dpTyic2ZA/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n对很多人来说，户型选择不算大事儿，但房子是非标准化产品，户型能影响房子是否好租，好卖，接盘人群是谁，能否有溢价等重要问题。\n\n做了张图定量分析一下：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PlhZbt06QM66y3B7nqEA7l1tTdmB6OqDZLZKnq1icS9J56U2LlgHUU0URhfDNdLBEla8A9FjBl5LA/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n假设市场上所有的买房需求可以细分成5种：\n\n* 自住—过渡、刚需、改善\n* 投资—出租、空置等上涨\n\n可以想想，这5种细分需求应该如何跟表格中的7种户型匹配。\n\n如果不是预算实在有限，一居绝不会是刚需们的首选。即使是一线城市的单身，买房时也会尽量挑个小两居。\n\n但一居是不错的投资标的，天然适合出租，是单身和小两口的租房首选，预算合理、绝对私密。\n\nloft户型比一居室的优势要明显很多，40平的面积，却可以把空间分割成60+平米的实际使用面积，基本可以满足刚需自住的需求。\n\n在很多年轻人心中，loft可能比小两居还要好。\n\n但loft也有明显的缺点，不是主流户型，市场接受度肯定不如平层。尤其是很多纵深且单面无窗的loft，通风采光都很不好，是很烂的户型。\n\n比如下面这个：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PlhZbt06QM66y3B7nqEA7lGUh7D8pkGS8eSR2Xe2y1ciaWp5mM9banIZz2cl00buBTwag4dWy6ibyQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n两居是最**主流**的户型，刚需自住和投资都是很不错的选择。\n\n主流的重要性再怎么强调也不为过。因为主流意味着更好的流动性、更高的关注度和交易量，以及更高的溢价可能。\n\n而且两居室可以整组，也可合租。\n\n而且不像大一居略显尴尬，带客厅的大两居优势巨大：\n\n首先相比无厅的小两居，客厅本身就会给租金带来溢价；\n\n在租房需求旺盛的一线城市，客厅可以直接用隔断封起来多租一户，增加租金；\n\n尤其85平以上的大两居，一旦内部结构允许，改成小三居，直接成了勉强的改善户型。可以直接增加潜在接盘者，相比同区位的小两居，享受更高的溢价。\n\n对三居室来说，出租并不是件容易的事。即使是在一线城市，如果不委托给自如、我爱我家这种托管公司，也会比较困难。\n\n三居室天然是用来买卖而非出租的，而且它只面对改善型需求。\n\n以上是我们对户型的粗浅分析，期待和大家讨论。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OrYk01tQRV43lotIicQheu5ibeRsMa6Xzt4FWQFvhkgwpwFZhN5P7sBEdakdggBKINJlANiakAP5utw/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n可能你会问，三居不好租能理解，可凭什么说三居不好卖呢？改善型需求真的就比刚需少？\n\n而且，理论上一套房子能找到一个接盘者足矣。\n\n但投资房产必须要考虑两个问题：\n\n***1***这个城市普通购房者心理价的天花板是多少？\n\n***2***如果你投资的房子5年价格翻倍，超过天花板了么？接盘者是谁？\n\n在我看来很多二线省会城市，天花板差不多120万，再往上不是买不起，但接盘者会少很多；\n\n在这个前提下，显然三居室的上车成本可能就离天花板不远了。\n\n对于房产投资来说，笋盘价是安全垫，但接盘者的购买力和流通性也是安全垫之一啊。\n\n---\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PlhZbt06QM66y3B7nqEA7lSU1seXLMY5MfQibgfxSCoFnZU1WSuuiagHEIbEYjcf63ib9c51k5jbwsg/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649610897&idx=1&sn=ed25513bcf998c1238f8cd8f353e531c&chksm=881c1e4dbf6b975bf73d9d42a31fe203fd149e28bd99705b41382595b4dec28a1c3161b58822&scene=21#wechat_redirect)\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PlhZbt06QM66y3B7nqEA7lvrM5hUMfK8DHec0phs3UeUx6RL5U3zprdplKS7SQTTcyfIXEDGmowA/640?wx_fmt=png#imgIndex=6)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649611155&idx=1&sn=66d49b337927bbd564db5ea7e356aedc&chksm=881c1f4fbf6b96591df8e1b2ab00f069fa957228af7f3a63c202039129e4839df1a483453fe4&scene=21#wechat_redirect)\n\n[![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PlhZbt06QM66y3B7nqEA7l06oUnjSF9R12XP019MQkXoNoHCW0XPrKpr6SUzunIz2EZpUvQcCCEA/640?wx_fmt=png#imgIndex=7)](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649610570&idx=1&sn=c33b969b34b5d062c5fd5b40f34506fb&chksm=881c1d96bf6b9480330cf78181af34f5f1c16895c0441849d269a43fd6e5c4ceafb43036143e&scene=21#wechat_redirect)\n", "word_count": 1293, "source_path": "老钱日日谈所有文章逐字稿/[20180809]户型的战术选择.md", "html_path": "docs/laoqian-20180809-户型的战术选择-7c0ea5f465.html", "markdown_path": "markdown/laoqian/laoqian-20180809-户型的战术选择-7c0ea5f465.md", "api_path": "api/documents/laoqian-20180809-户型的战术选择-7c0ea5f465.json", "attribution_required": true, "attribution_text": "这段内容引用自老钱日日谈公众号。", "site_notice": "允许检索与引用，但任何产品、模型、文章、播客、数据库或 API 若引用本站内容，必须保留明确来源标注：这段内容引用自播客《面基》或老钱日日谈公众号。" }