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  "title": "终于在北京上车，总结了一些经验",
  "date": "2018-06-26",
  "excerpt": "终于在北京上车，总结了一些经验 一场从毕业就开始筹划的「动态博弈」战争，终于取得阶段性胜利。 今年4月初，我在北京上车了，直到这两天才差不多把手续流程走完。 期间无数次想缴械投降，想逃离换个easy模式的战场，可在北京呆久了，离开和留下一样困难。 不管怎么说，这场仗，我打过一遍。总结了过程中的一些关键和经验，和大家分享： ***1***购房资格相对容易，熬连",
  "markdown": "# 终于在北京上车，总结了一些经验\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n一场从毕业就开始筹划的「动态博弈」战争，终于取得阶段性胜利。\n\n今年4月初，我在北京上车了，直到这两天才差不多把手续流程走完。\n\n期间无数次想缴械投降，想逃离换个easy模式的战场，可在北京呆久了，离开和留下一样困难。\n\n不管怎么说，这场仗，我打过一遍。总结了过程中的一些关键和经验，和大家分享：\n\n***1***购房资格相对容易，熬连续60个月社保可以解决；\n\n找个能提供工居的大公司也可以解决，操作周期大概一年左右；\n\n当然，只要执行力足够，怎么都不是问题。有个朋友直接花20多万收了家公司，拿到了几个工作居住证名额和一张京车牌照。\n\n***2***以550万为分界线，简单把房源分成两类：低总价和高总价。\n\n低总价房源是大部分刚需的选择，它又可以细分成「老破小」和「地段偏的次新房」两类：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nu0f5wtYuQdRsxxnN5b6bwJib5BDRu8icaIicuB1O0D8IaIVZ98WbCbMxmJg1Og74DhJEwjTtkaBTcQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n哦对了，个人以为2000年以后建成的盘都算次新房。\n\n如上图，是我总结的两种房源的优缺点，共同特点是低总价—这是刚需买房者最在乎的。\n\n**因为刚需由首付款决定，跟你想买什么样的房子无关。**\n\n其它因素只有优劣，没有对错。\n\n我选择的是老破小房源，因为两个人的工作是最大的变数，东西不定，地段对我们来说是最重要的考量。\n\n***3***看房是个痛苦的过程，不仅是个体力活，而且周末最少要有一天耗在上面。\n\n但是看房数量越多，淘到低于片区均价十几万、几十万的房价的概率也就越大。\n\n把剩下来的钱平均到看房数量上，大概多每看一套能帮你节省4位数资金。\n\n我大概看了小半年，也记不清看了多少，过百套是肯定的。\n\n***4***比看房更痛苦的是，经常要在「降低心理预期」和「增加首付预算」之间做出取舍。\n\n之前多次在文章和评论区里，**买房是微观交易**。\n\n比如我锁定了某个小区域，大概四五个楼盘，很可能去链家上看就会发现房源很少。\n\n和很多人的预期不同，房源数量和当下行情是成反比的。行情不好，大家不会着急抛，而是捂着不卖。\n\n也这是为什么限购背景下，相比价格小幅下跌，更明显的是交易量冰封。\n\n看房过程中多次遇到过小区满意，没有合适房源的情况。\n\n或者稍微看上的房源，要么潜在竞争者多，要么报价非常高。很多低总价的优质房源都被快速扫光，根本不给你机会。\n\n***5***其实对于刚需购房者来说，上涨才是最大的风险。\n\n因为没人会在首付上有所保留，此时涨价就意味着首付缺口。\n\n反倒是买房之后跌了无关紧要，反正又不会卖，而且跌个十几万早晚涨回去。低总价房子流通性是最好的，不愁卖。\n\n***6***不管房子报价多少，同小区近几个月的成交价更有参考意义，可以作为砍价标准。\n\n了解房东的真实预期非常重要。比如我买的房子报价405，在同小区已经算很便宜。本来盘算砍到395就是胜利，结果中介透露，之前有人出价380谈崩了。\n\n于是砍价节奏就从405往下砍变成了380往上加，最终385成交。以6万出头的价格买在了三环内，但在户型上有缺陷。\n\n***7***关于购房款的筹划，有公积金+工资，月供一般都不是问题。\n\n需要筹划的是凑齐首付款，以及如何在几年内消灭因首付产生的债务。\n\n此外，总房款2%以上的中介费、装修费用都要算进首付预算里。\n\n***8***这一轮楼市周期可以概括为：\n\n一线城市上涨，限购；\n\n二线城市轮动上涨，限购；\n\n三线城市货币化棚改+去库存式上涨，限购；\n\n周期之后，横盘不涨才是常态。如果这这一轮周期买在了高位，很可能要等再一个周期才能脱手。\n\n不管你买的是什么房，脱手都是二手房。卖出获利是投资房产第二重要的环节，不能只盯着收益预期，不管卖出难度。\n\n---\n\n以上是我打完这场战役的心得。\n\n再次安利一下精心准备的![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nu0f5wtYuQdRsxxnN5b6bwIqibkCTvhDN7TyfEp0ic5ibp5ky1m3YZiabIKbpxl4I1q7WpfIYKsvuLwg/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)[「查房价走势」](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649610788&idx=1&sn=5bd7ee75aeeef1b26ec113c2b3c88dad&chksm=881c1ef8bf6b97eea642d0d93d495da9b8aea696ad7405a71f9bbd6e5b56e34ffaae961419e3&scene=21#wechat_redirect)小功能，可以作为城市基本面的参考。\n\n点击**［阅读原文］**，可以查看所有「房产」相关的文章。\n\n消息回复：**估值**  可以查看25支主要指数的估值及定投策略。\n",
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