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  "title": "关于房价的几个未解之谜",
  "date": "2018-06-09",
  "excerpt": "关于房价的几个未解之谜 可能很多朋友还不知道，我们的公众号新增了一个固定的「查房价」小功能。 在公众号对话框回复以下「城市名」就能收到。 注意：仅限表格中的城市，其他城市没有 这个数据会以月为单位，每月更新一次，目前6月份的已经更新。 整理数据的过程中，我越来越觉得：**城市就是一家公司，而房子就是城市的股票。** 一座城市的「股票」值不值得买，我们首先要看",
  "markdown": "# 关于房价的几个未解之谜\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/640#imgIndex=1)\n\n可能很多朋友还不知道，我们的公众号新增了一个固定的「查房价」小功能。\n\n在公众号对话框回复以下「城市名」就能收到。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2N5qmgKXVQyPNwKt6hlDCW0bzy8A0aUibZVu7SicjBbcIa0Eibd3Wk0MvpQvx6W71CqoTm30Ihm3wUHg/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n注意：仅限表格中的城市，其他城市没有\n\n这个数据会以月为单位，每月更新一次，目前6月份的已经更新。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/640#imgIndex=3)\n\n整理数据的过程中，我越来越觉得：**城市就是一家公司，而房子就是城市的股票。**\n\n一座城市的「股票」值不值得买，我们首先要看它背后公司的基本面，营收如何？增速如何？\n\n自然是要关注城市GDP数据。\n\n如下图，我整理了几个重要城市过去十几年的GDP，被两个城市吸引了注意：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PHGIJ0o8qHoiaJtrq0oN7U63kicE8jaHQsuyro0awBDrXg71NVAOJ2XO0qn5uLtg5ZmE6T2RhpKJNw/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n重点看最后两行「复合年化增速」\n\n数据来源：通联数据、国家统计局\n\n复合增速算法：POWER函数\n\n首先是贵阳，一个不太热门的城市。GDP基数不大，在城市战争的后半程猛然发力，速度惊人；过去十年的复合增速为16%；\n\n另一个是我的家乡沈阳，过去十年的复合增速为4%，不知道该说啥。\n\n房产作为股票，第二个值得关注的数据是它的内在价值，可以用「现金流折现法」来算。\n\n只要是资产，就会产生现金流。而资产的商业价值，就是它未来所产生的现金流总和。\n\n房子作为资产，它所产生的现金流是房租。我们的查房价功能，就包含「30年房租总和」这个数据。\n\n如下图的红色折线：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PHGIJ0o8qHoiaJtrq0oN7U6DUOQhMZ9oNaEibswXtcibz7ibY0jR4ApAjjldeibliaibAH16chs6uLZFoLg/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n供给=真实成交价\n\n价值=30年房租的价值\n\n上图可以推导出几个结论：\n\n***1***房产作为城市的股票，其内在价值体现在房租上。\n\n那整体房租水平由什么决定呢？答案是和「城市人均工资」挂钩。\n\n那人均工资又和什么挂钩呢？又回到了城市GDP上。\n\n所以整体逻辑是：\n\n城市GDP增速-城市人均工资增速-房产租金增速\n\n***2***既然房产价值和租金回报挂钩，那怎么解释上图中红线和黄线之间的差距？\n\n怎么解释过去北京房价的增速远远大于北京GDP的增速？\n\n很好解释：因为估值，**人们愿意给优秀城市更高的估值**—这也是我把房子比做城市股票的原因。\n\n就好像一家公司在10年中利润增涨了10倍，但股价却涨了20倍一样。\n\n***3***真的，从这个角度切入，很多房产领域难以回答的问题都迎刃而解。\n\n比如北京人均GDP是128927元/人，重庆63689元/人，1倍的差距；\n\n而北京房产均价64773元/平米，重庆12447元/平米，4倍的差距；\n\n要不是重庆去年涨得猛，这个差距更悬殊。\n\n而且我可以明确地说，重庆小区的整体素质普遍要比北京好很多。\n\n不管从那个角度看，北京都不该这么贵，重庆都不该这么便宜。\n\n看空房地产的人肯定会说：北京的房子绝对有泡沫！迟早要腰斩的！\n\n事实却是：过去这些年，每一个北漂和土著的真实想法都是要买房，要上车！\n\n而重庆呢？重庆人的真实想法是，我们这万年不涨，买房着什么急？\n\n这才是真实情况，即使没有限购，北京房产的流动性也要远远好于重庆。\n\n所有人都知道北京的房子可以买，也想买，因为它会涨。\n\n虽然过去重庆的房子随时可以买，但很少有人买，因为它万年不涨。\n\n北京的房子，可能由全国人民接盘；而重庆的房子，可能本地人都未必买账。\n\n我想说的是，**所有投资者都下意识地更关注收益而忽视成本。**\n\n这两年，这种情况正发生改变。但能持续多久？谁知道呢，没准儿媒体写几篇重庆房价冰封的新闻就会把流动性吓退。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02SKtRicicWjqyGd1G1CXibXVdldbmBCbPIwYRwr3etQhdBp2A37X2Nl4OQ/640#imgIndex=6)\n\n以上，都是宏观的基本面分析，和实际买房没啥关系。\n\n**买房是微观交易。**\n\n它涉及选地段、选小区、选房源、贷款成本、现金流压力、供需、和房东砍价、装修、出租等等...\n\n就好比一个想在北京买房上车的年轻人，他不关心北京房价。\n\n他关心的是，心仪的那套房，总价还是高了点儿，凑到的首付还是差了点儿。\n\n不管北京跌不跌，他只希望想买的房子能跌一点儿，最好再能跟房东把装修钱砍出来。\n\n这些真实真切的小需求，看空者、专家和媒体谁都不会关心。\n\n---\n\n点击**［阅读原文］**，可以查看所有「房产」相关的文章。\n\n消息回复：**估值**  可以查看25支主要指数的估值及定投策略。\n",
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