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  "title": "不碰商铺，不碰商住",
  "date": "2018-05-03",
  "excerpt": "不碰商铺，不碰商住 如题，不碰的原因是，明明有更好的选择。 老朋友都知道，我们反对简单的定性结论，推崇定量分析。 那就来分析一下： 如果你是刚需自住，我觉得对错意义不大，可奢可简。买大四居都可以，只要你喜欢。 对刚需来说，可能地段和户型更重要一些，因为这关系到日常居住的幸福感。 但从投资角度看，房子是商品啊，得考虑谁来接手的。 那我当然希望，投资的房子向主流",
  "markdown": "# 不碰商铺，不碰商住\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/640#imgIndex=1)\n\n如题，不碰的原因是，明明有更好的选择。\n\n老朋友都知道，我们反对简单的定性结论，推崇定量分析。\n\n那就来分析一下：\n\n如果你是刚需自住，我觉得对错意义不大，可奢可简。买大四居都可以，只要你喜欢。\n\n对刚需来说，可能地段和户型更重要一些，因为这关系到日常居住的幸福感。\n\n但从投资角度看，房子是商品啊，得考虑谁来接手的。\n\n那我当然希望，投资的房子向主流人群，主流户型靠拢。\n\n因为**主流意味着**更好的流动性、**更高的关注度和交易量、更高的溢价可能—供需决定价格。**\n\n谁是买房的主流，谁是租房的主流？人群画像是这样的：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nnbl0m3DcvFiciav84fwRSbIFHmRa6GgnvHf3GqHOticKPjJnwnJw6MFHMZCkcPcPkH8s1Pj6fFKPuQ/640?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n一线城市主流买房人群画像\n\n好了，如上图，我们分析出市场上的主流需求是这两种户型。\n\n而一般中产阶级能投得起的房产，有5类：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nnbl0m3DcvFiciav84fwRSbIvibsppDJrDlCPY4BExoeF7kRwth2RgD1yFhVJhoiaRicUY9lDYBREeNDw/640?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n上面这张表，用8个维度给5类房产做了打分。**数据不太精确，但意思很明确。**\n\n所以，你懂我意思了吧？\n\n40年产权，最低50%首付（据我所知北京要求全款），更高的交易成本、租售比虽然高，但也有空置期等不确定性来拉低。最要命的是，涨幅也一般！\n\n请你告诉我，为啥还要投资商铺和公寓？\n\n同样的钱，去买一套刚需户型不好么？好租好卖。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/640#imgIndex=4)\n\n还有一些很普遍的问题，比如：\n\n***1*** 买房的话，多背几十万贷款，没问题。租房的话，多付几百块房租，我得考虑考虑。\n\n站在租房者的角度，一居室是最理想的户型：不用合租，绝对私密；非常适合一个人或者小两口，哪怕有了宝宝，也能将就一下。\n\n站在刚需买房者的角度，只要首付还能凑，都想买个两居室：万一有了孩子，爸妈朋友过来住几天呢？\n\n***2***买卖时，房子的所有缺点都会被介意、被定价；出租时，房子的所有缺点都会被装修弥补；\n\n让一套房子好卖不容易，让一套房子好租很容易。\n\n***3***什么是刚需？\n\n其实我的刚需是三居室，但我连两居室的首付都没有。\n\n刚需不是你想住什么样的房子，是你买得起什么样的房子。\n\n三居室当然是很多人的刚需，但显然这些人没有想买一居、二居的人多。\n\n在一线城市，最典型的主流户型就是老破小，所以它才流通性这么好。虽然又老又小，但是它地段好啊。\n\n**房产交易的因素，除了房屋本身，还有附加在房子周边的各种资源。**\n\n***4***理解了上面这句话，就不难理解商铺了。\n\n本质上，商铺的价值由人流量决定。人流量大，几平米的周黑鸭也能创造月流水30万的业绩。\n\n住宅周围的资源都是静态的，学校、地铁站、医院它不会跑。\n\n但对商铺来说，人一直在流动，这是最可怕的。商铺有太多不可控因素了，就拿我上班附近的朝外soho举例：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nnbl0m3DcvFiciav84fwRSbIAmwb8pNXPYYCicIEUhfTrdu8bahKC9OcbElEyKtUic6ByibW9IckLceNg/640?wx_fmt=png#imgIndex=5)\n\n右侧商铺的人流量会数倍于左侧红框里的商铺，原因在于，左侧的楼梯挤压了走路空间。\n\n太多因素都可以改变人流走向—这些细节，拿着位置图和户型图是根本看不出来的。\n\n以上种种，都不如投资一套刚需户型来得踏实容易。\n\n---\n\n点击**［阅读原文］**，可以查看所有【房产】相关的文章。\n\n回复：**估值**  可以查看25支主要指数的估值；\n",
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