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  "title": "拿200万去买房，你会怎么做？",
  "date": "2018-04-10",
  "excerpt": "拿200万去买房，你会怎么做？ 读者大大们又给我上了一课，今天的思路来自@GL，感谢他带来的启发。让我对「房产投资回报率」有了新的认识。 一线城市的房价越来越像香港，已经很贵了。 举个例子，我今天回复了一位读者的留言： > 他想在西城区离金融街比较近的地方上车，40多平小一居，总价500万，单价超过10万/平。 @GL 认为，在国内一线城市贷款买房，透支的不",
  "markdown": "# 拿200万去买房，你会怎么做？\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/640#imgIndex=0)\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/640#imgIndex=1)\n\n读者大大们又给我上了一课，今天的思路来自@GL，感谢他带来的启发。让我对「房产投资回报率」有了新的认识。\n\n一线城市的房价越来越像香港，已经很贵了。\n\n举个例子，我今天回复了一位读者的留言：\n\n> 他想在西城区离金融街比较近的地方上车，40多平小一居，总价500万，单价超过10万/平。\n\n@GL 认为，在国内一线城市贷款买房，透支的不只是未来的现金流，更是下一代的财富。现在房产的超倍溢出价，其实是从下一代身上提取出来的。\n\n比如例子中的一居室，假设它翻了一倍，单价20万/平米—会不会颠覆你的认知？这可能就是咱儿子要面对的情况。\n\n如果这个逻辑是成立的，房价就不会这么涨下去，尤其是住宅。\n\n它还会涨，但不是几倍，不是很多很多，这才是合理的。\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/640#imgIndex=2)\n\n我们都知道，在一线城市投资房产，休谈租金回报，因为低得可怜。\n\n如果给你200万拿去买房，你会怎么操作？\n\n比如我，我会在北京买一套刚需小两居上车，原因很简单：我是刚需，我想留在这里，不想再租房了。\n\n租房让我焦虑，因为我每个月都要从工资里拿出5千多付房租，我怕放开限购后，房价再涨，可能一个次卧就涨没了![图片](https://res.wx.qq.com/mpres/htmledition/images/icon/common/emotion_panel/emoji_wx/2_05.png#imgIndex=3)。\n\n@GL 也在北京工作，无房。他选择用这200万去日本或者其他租售比超过5%的地区，全款买房。\n\n@GL 管这种操作叫**“回报率套利”**。我做了张图：\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2PcQibSozXeblibEf3dKnOeBKicPUmtuMJhYpM0Cetoat3fc6AURXRdS1mwicBicgGibP9ZxZ3SwMPRKTaA/640?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n***1***北京的例子是我，我用200万作为首付，在北京买了一套400万的二手老破小。25年等额本息，每个月还贷10477元。\n\n虽然每个月的现金流是负的，但好在我再也不用租房了。我赌北京房价还得涨。我付出了这么多，要的就是加了杠杆的增值。\n\n***2***@GL 用这200万，去日本全款买了4套带租约的二手房，也可能全款在西雅图买了1套好地段的公寓。\n\n不管他买了什么，5%的租售比，能让他每年收到10万元的租金回报，平均每个月8333元。\n\n8333元是什么概念呢？\n\n在北京，8333元可以毫无压力地租下一套三居室，或者好地段+装修考究的两居室。\n\n嗯，写到这里，我有些入戏了！\n\n因为@GL 在日本买了4套永久产权的房子，在北京毫无压力地租着精装公寓，很可能还养了一只大金毛...\n\n他虽然租着房，却不焦虑。\n\n而我，我住着60平米的老破小，每个月还要还10477元的贷款，很可能都舍不得打车...\n\n老子买了房，可我好像比租房还焦虑。\n\n有种完败的感觉，我嫉妒@GL 那孙子！\n\n之前说过：**所有焦虑感和安全感的根源都是现金流导致的**。\n\n同样是200万的本金，一个是-10477元月现金流，一个是+8333元月现金流。\n\n**这才是「租金回报率」的正确打开方式**。金融并不高大上，它就体现在日常生活的选择中啊！\n\n![图片](https://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02SKtRicicWjqyGd1G1CXibXVdldbmBCbPIwYRwr3etQhdBp2A37X2Nl4OQ/640#imgIndex=5)\n\n好了，以上故事纯属虚构。下面是真实的版本：\n\n@GL 是我的朋友。去年3月份，看了几个月的房子后，他痛下决心在房山长阳买了人生第一个房子，五环边很偏的地方。\n\n房价是4万一平米，总价320万。首付加中介费和税费，一共需要150多万现金。刚签了合同，北京各种限购政策就来了。\n\n后悔么？好像谈不上。至少@GL 和他的妻子获得了非常大的安全感。\n\n但是，如果再来200万的话，他应该会做出第二种选择。\n\n---\n\n点击**［阅读原文］**，可以查看所有【房产】相关的文章。\n\n回复：**估值**  可以查看25支主要指数的估值；\n",
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