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  "title": "看房，看什么？",
  "date": "2017-07-30",
  "excerpt": "看房，看什么？ 昨天回北京，到家已经七点多，困得睁不开眼，没办法开了天窗，今天填坑。 沾了出差的光，第一次去广州。 一个好哥们儿招待，在有限的时间里，带着逛了西关老屋和东山别墅，都很有特色。 朋友和他的准媳妇前阵子在广州杨箕附近买了房，离南方报业“广州大道中289号”特别近。 我大学主修新闻，在我高中至大学的时光里，纸媒风光的最后几年，这个地名如同圣地一般，",
  "markdown": "# 看房，看什么？\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/0.gif#imgIndex=0)\n\n昨天回北京，到家已经七点多，困得睁不开眼，没办法开了天窗，今天填坑。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/0.png#imgIndex=1)\n\n沾了出差的光，第一次去广州。\n\n一个好哥们儿招待，在有限的时间里，带着逛了西关老屋和东山别墅，都很有特色。\n\n朋友和他的准媳妇前阵子在广州杨箕附近买了房，离南方报业“广州大道中289号”特别近。\n\n我大学主修新闻，在我高中至大学的时光里，纸媒风光的最后几年，这个地名如同圣地一般，听到就肃然起敬。\n\n扯远了。朋友和我说，他买的房子大概6万/平。而就在几十米以外的另一栋楼，价格却是9万/平。因为另一栋楼被划进了边上重点中学的学区，就这么简单。\n\n两个区位因素一摸一样的楼盘（抛开房子本身的朝向、层高、质量等），每平米差了3万块。也就是说，学票的价值＝平米数x3万。\n\n所以，如果拦不住你买学区房的话，那也最好往小了买。房子越大，学票的价格也就越贵。\n\n但，同一位置的两个楼盘，区位因素可以说一摸一样，每平米的价格却能差几万—这种现象并不少见。\n\n差在哪了呢？\n\n站在开发商的角度，这跟运营能力有关。两个挨着的地块，两个开发商同时拿到地。我的工期就是比你短，卖得就是比你贵，还比你快。\n\n拿地、操盘、周转—“买、建、卖”这是衡量一家房企最重要的三个衡量指标。\n\n但，站在买房者的角度，距离很近，每平米价格相差很多的两个盘。\n\n买A还是买B？这是一个问题。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/0.png#imgIndex=2)\n\n我做了张图，不完全地罗列了买房要考虑的区位因素：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2NIndacseeTQ2hiahiawn1t4VAuT6dHxTQ9cbzwkssLyo73HNH6v9hTwQ4JUibiaclLbEFrprgnp705Ag/0.png#imgIndex=3)\n\n如上图，前4条因素是决定着未来房价的上涨空间和增速保障；\n\n后面6条决定着房子现在的价格；\n\n其中，我用红线划掉了会所、精装修、品牌溢价。这些是开发商靠附加价值赚我们钱的地方。\n\n如果你是为了自住，一步到位，不再置换，甚至把这套留给子女，那么在附加价值上有所妥协，无可厚非。\n\n但，如果是投资房产，想买入—升值—卖出获利，那就不该支付任何附加价值。\n\n买房说到底，还是投资。既然是投资，就有仓位—平米数，就有成本价—买入价。依然要遵照投资的铁律—不能买贵了。\n\n因此，不能给开发商的品牌支付溢价、不用开发商装修。会所？抱歉，我这套房的目标接盘者不需要会所。\n\n我的目标客户可能连绿化都不太需要。我不是在给自己买房，而是在给别人买房，我得提供他最需要的区位因素。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02SKtRicicWjqyGd1G1CXibXVdldbmBCbPIwYRwr3etQhdBp2A37X2Nl4OQ/0.png#imgIndex=4)\n\n有时周末看房，我女朋友会说，哎呀这套房装修还不错，那个衣柜如何如何...\n\n这些都可以直接忽略。如果一套脏兮兮的房子可以便宜30万，肯定毫不犹豫选择后者。\n\n如果想装修自主，则最好是毛坯房。因为之前任何的装修都是负担—需要打掉还原，而这些都是成本。\n\n如果是买来收租，则需要用最低的成本，提供最刚需的配套—最简硬装＋0软装＋二手刚需家电。最后在出手时，再恢复“准毛坯”的状态。\n\n最后在分享一篇之前的文章：👉[培养一个赚钱的爱好：看房](http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzA5MDg0NjY0Mw==&mid=2649609140&idx=1&sn=0fc588bae4c13e1acab5f7eadf0a26bb&chksm=881c1768bf6b9e7ede569f5e0e2f7338643681266171fd9fab55b95bd712aaa18085e3bed301&scene=21#wechat_redirect)\n\n---\n\n点击**［阅读原文］**可以收看整个房产系列。\n\n之前的每日更新估值表，且慢帮我做了优化，更加直观，种类也增加了一倍。依然回复：**估值** 可以查看。\n\n晚上和女朋友去后海喝酒，留言可能回复稍慢。\n",
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