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  "source": "老钱日日谈公众号",
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  "title": "一个台湾人的日本买房经验和建议",
  "date": "2017-03-23",
  "excerpt": "一个台湾人的日本买房经验和建议 L先生是L小姐的男朋友，台湾人，2015年在台湾购置了一套带土地的三层木造公寓。前几天吃饭，我请教了不少“买房经验”，又搜集了些资料。 今天聊聊日本买房。 日本的行政区划可以近似看成一个长方形，像这样： 长方形东边要繁华很多，而东京城市圈则是全球最大的城市圈。广义上的东京圈由东京和三个邻县—埼玉、神奈川、千叶县组成，人口约36",
  "markdown": "# 一个台湾人的日本买房经验和建议\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/0?wx_fmt=gif#imgIndex=0)\n\nL先生是L小姐的男朋友，台湾人，2015年在台湾购置了一套带土地的三层木造公寓。前几天吃饭，我请教了不少“买房经验”，又搜集了些资料。\n\n今天聊聊日本买房。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n日本的行政区划可以近似看成一个长方形，像这样：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nf3CpAZBQibTkGJ5UgGZIzmW9xRdNpqSwTrPGxhHiab0dllHhER8qadGDcuPv6sYk9AkW2PTzHLa7Q/0?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n长方形东边要繁华很多，而东京城市圈则是全球最大的城市圈。广义上的东京圈由东京和三个邻县—埼玉、神奈川、千叶县组成，人口约3600万。\n\nL先生说，除了东京，日本的其它地方他都不太看好。东京圈像一台抽水机一样，不断吸纳着全日本的人才，其人口数约占日本总人口的30%。租房市场很不错。\n\n东京房地产市场的一大好处是—它经历过泡沫，整个市场很理性，日本目前的房产泡沫程度远低于世界上很多热门投资地区。\n\n来看一张图比较下：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nf3CpAZBQibTkGJ5UgGZIzmmJst10Iq2AoIkkuh7gu5iba8XDcrym5TfD0UwhUZqCfsvRqWYFFNicLQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n*资料来源：《经济学人》*\n\n*1980～2016 六地区房价指数对比*\n\n我选取了几个热门的投资地区：其中浅紫色线是日本。看图说话，日本的房价指数是最低的，泡沫破裂后，一路走低，后来即便上涨，幅度也相当可怜。\n\n总的来说，这是变态狂热后极度理性的市场，房屋价格和价值偏离不大。再看其它几个国家，斜率陡峭，房价指数都要远高于破灭之前的日本...\n\n衡量房地产市场泡沫程度，租售比、收售比仍然是最有效的指标。看图：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ibw8b04QVx2Nf3CpAZBQibTkGJ5UgGZIzmEVzqmmUDib0TibDbwYqvEusFXzwSHTVb3TP961icYosOQKgTZnoVZMxjg/0?wx_fmt=jpeg#imgIndex=4 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170323-1490261204166048533.jpg\")\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_jpg/ibw8b04QVx2Nf3CpAZBQibTkGJ5UgGZIzmKVcLttCn2P4kLvNIS82Hbag6jjaYdmU7M1XpRian2RotFuqvpJicQEZg/0?wx_fmt=jpeg#imgIndex=5 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170323-1490261212529013350.jpg\")\n\n*横向拉动看图*\n\n*左边：五地区收售比*\n\n*右边：六地区租售比*\n\n可以看到，两张图中，日本的位置都比较低，显得很异类。\n\n而中期来看，日本楼市最大的利好就是2020年东京奥运会。每一个举办奥运会的城市都会发生深刻而久远的改变。总的来说，城市会变得更好。\n\n尤其是奥运会需加强基础设施建设，交通等基建的改善，能带动干线和中转站附近的地产增值。\n\nL君认为，现在入场已经有些晚了，大家都盯上了奥运概念。最好的入场时间在2014～2016年左右，趁注意力在巴西奥运会时低调进场。\n\n从历史规律看，举办过奥运会的城市，房价在5年内都会大幅上涨。目前来看，东京也是如此：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2Nf3CpAZBQibTkGJ5UgGZIzm9iay0ic2VvpkibVhpW7NYCoYJctBdD6Movib95XwwJLP7nUv2jUVAH0lRA/0?wx_fmt=png#imgIndex=6)\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/0?wx_fmt=png#imgIndex=7)\n\n日本的交通极为发达，不管去哪里，一个小时的交通时间基本都可以覆盖。所以，只要房子靠近快速干道附近就好。\n\nL君买在了板桥区，一幢木造的三层公寓，带土地。价格3600万日元。L特地强调，一定要注意合同里是有含有土地的所有权。\n\n整个公寓三层的总面积为32平左右*（是的你没看错，而且每层都有独卫和浴缸）*，三层分别租给了三个租户，月租金19万日币，扣除掉税费，年化收益不到6%。属于平均水平。\n\nL君说，在日本如果回报率能超过7%已经相当不容易，属于优质投资资产。\n\n其中有很多权衡的因素—比如我买的是一栋新房，价格要比老房子贵，基本20年之内完全不用担心它。\n\n而有些房产因为房屋价格便宜，投资回报率可以超过10％，很诱人。但风险极大，因为房屋一旦因为太老需要修缮，费用极高。而日本要求木质房屋40年需要翻修一次。\n\nL君投资考虑的第一件事是地段，这栋公寓步行到车站的距离在15分钟以内。\n\n第二考虑房子要租给谁：L的房子每层只有十几平米，价格也不算便宜，所以租户势必都是有正经工作的单身人士，每天回来只是睡一觉。所以房子的折旧速度很慢。\n\n而且L明确要求中介，租约在两年以内的租客，一律拒绝掉，他宁可等。这也是考虑到自己身在国外，尽可能不被这些事打扰，尽管房租已经全权委托给中介。\n\n每个月，中介都会给L发来当月的租金、税费报告。L特意又说了一遍房屋的价格—3600万，它想日后把这套房子抵押再贷款，接着在日本投资一套。而银行要求抵押贷款的房子，必须在3500万以上。\n\n买房有个说法：跨省买房，战斗力打7折；出国买房，战斗力打3折。因此一定要有靠谱的中介帮忙。\n\n尽管中介是自己的学弟，L为了买这套房子，两个月飞了三次日本，把房子所在的社区走了个遍。观察了邻居、周边的配套，体验了各种生活场景后才开始办理手续。\n\n此外，外国人是无法在日本办理贷款的。解决办法有两种：\n\n第一种是在国内贷款后，全款去日本买*（L就是把他在台湾老家的房子抵押贷款，再去日本买的）*；\n\n第二种是通过日本当地的中国银行贷款，最多5成，最长15年。\n\nL君推荐关注三个区域：世田谷区、港区、千代田区。\n\n---\n\n只是一顿饭聊出来的内容，写得不深，权当开开眼界，不建议购买。我这几天也在为了泰国的房子，准备各种贷款材料。点击***［阅读原文］***可以看到所有房产相关的内容。\n\n今晚回复会不及时，我有一兄弟，本来是沪漂的，最近改成北漂了...晚上给他接风，喝酒！木哈哈～～\n",
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