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  "title": "在北京买房的成本有多高？我算了笔账",
  "date": "2017-01-24",
  "excerpt": "在北京买房的成本有多高？我算了笔账 明天早上坐火车回沈阳，又要离开北京了。毕业两年半，算上大四实习的半年，正好漂了3年，1095天。这其中有30天是在沈阳老家。才三年时间，变化真的好大。 老钱这一届大学同学们，200人左右。有的回老家继承了家里的产业，有的幸福地结了婚，还有一些稳妥地当了老师、公务员；一大批人天南海北地读研，一大批人跟我一样，都选择了北京。 ",
  "markdown": "# 在北京买房的成本有多高？我算了笔账\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/0?wx_fmt=gif#imgIndex=0)\n\n明天早上坐火车回沈阳，又要离开北京了。毕业两年半，算上大四实习的半年，正好漂了3年，1095天。这其中有30天是在沈阳老家。才三年时间，变化真的好大。\n\n老钱这一届大学同学们，200人左右。有的回老家继承了家里的产业，有的幸福地结了婚，还有一些稳妥地当了老师、公务员；一大批人天南海北地读研，一大批人跟我一样，都选择了北京。\n\n今天聊聊，一个3年“漂”龄的男青年，他眼中的北京，有多难留下。放心，不会有任何抱怨，这不符合本号的宗旨—提供解决办法。\n\n***本质上，在北京买房是一道数学题。***这道题有两个条件：资金门槛、政策门槛。再加上一个附加条件—主人公是我，老钱。*（相信也能代表一大批在北京打拼的年轻人了）*\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n***假设：***\n\n老钱和女朋友两个人的月薪合计为40000元；*（毕业3年的水平）*\n\n税后月薪为：26800+元；\n\n月公积金合计：9600元；*（12%标准）*\n\n两个人想买一套靠近地铁5号线和10号线的房子：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OMeGAhsaFBZhAtquZlWiatxoCeSic2X6fJ5PvNHDiaTFa9X0WfTVyOiaWgzY0rvicCia1S8qiaS5KCmRAmw/0?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n*老小区/容积率2点多/周边完美*\n\n这套房关注了蛮久，不是随便找的例子，我是真的想买来装修自住。\n\n首付162万。公积金上限120万，组合贷，30年等额本息还款。每个月要还这么多：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2OMeGAhsaFBZhAtquZlWiatx3BAHCz1zv2gBpSHMQ18XpxxKhR9BMoosquCZOtaHnJplhuGEIicMNIQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=3)\n\n按照前面的条件，两人每月的公积金有9600元，还需还6396元房贷。这样，到手的工资还剩两万多元，安全边际很大。这还是没有使用信用卡套现的情况。\n\n最大的资金门槛就是那162万的首付了。\n\n再来看政策门槛，最难的一步是“连续5年缴纳社会保险或个人所得税”。但是5年不等于60个月，理论上最快的速度是38个月（*即第一年的最后一个月，和第五年的第一个月缴纳后）*，就有买房资格了。\n\n回到我自己的条件，老钱是2014年6月毕业，理论上2018年1月份就有买房资格了。4.5年时间，如果这套房子价格不变，平均每年需要攒36万才能凑齐首付。\n\n这道数学题我们解完了，仔细回味下，可以得出很多思路和结论。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/0?wx_fmt=png#imgIndex=4)\n\n* 最重要的一个结论—***买房永远是动态博弈***。如果这4.5年，老钱每年都能赚50万呢？我就看不上这套房子了，我要买更贵更好的。\n\n* 为什么一直强调速度问题？因为门槛一直在涨，每一年的门槛都是不一样的。例子中的小区，2016年初的均价才5万出头，11月份已经快7万了。我们得出的最优解，只是今天的最优解，绝对不是2018年的最优解。\n\n* 这道题一共三个条件：资金门槛、政策门槛、个人情况，每个都有更快的解决办法；*（找个北京伴侣或者找个解决户口的工作，不想过多讨论）*\n\n* 关于162万的首付，我还可以让父母援助。独生子女的话，老钱觉得“榨干”父母的积蓄是可行的，前提是确定自己有能力和孝心赡养二老。这个仅代表我个人观点；我也可以降低安全边际，选择首付贷；\n\n* 伴侣和谐特别重要。你多了个奋斗理由、增加了安全边际、多了至少一张房票、降低了生活边际成本、增加了一股现金流，也提高了速度；*（这段说得有些功利了）*\n\n* 现金流，持续、稳定、有增长的现金流，这决定了能增加多少杠杆，也决定了边际成本有多宽；\n\n* 北京、上海、深圳这些大城市，本质上是一样的。对普通家庭的孩子来说，可能是中国最友好的三个城市。在这里，最大的变量就是你自己，投资回报率很高。至少如果我没来北京，绝不会有今天。\n\n---\n\n此时我正坐在家里的懒人沙发上，喝着啤酒，回想这一年，很多事都还历历在目。\n\n过年期间决定不断更，依然二、四、六准时发布，反正在家也没什么事儿。\n\n下一次推送是26号，除夕夜的前一天，不发内容了，给各位朋友发个支付宝红包；28号的推送会自我介绍一下，说说我自己的故事。\n",
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