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  "source": "老钱日日谈公众号",
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  "kind": "article",
  "title": "重庆买房记",
  "date": "2017-01-14",
  "excerpt": "重庆买房记 没想到重庆这么快就火了。 不少知道我买房的朋友都给我发来了同一篇文章，讲的是重庆国土房管局答记者问。主要内容是：*2017年1月14日起，将对“三无”外地人购房征收房产税。遏制炒房。* 其实这一点我一直不太关心，在评论里也多次说过，房产税最多增加2个点的成本，撑死了。不足为惧。 但有一点我比较在意，就是现在重庆一些大银行开始提高贷款门槛，甚至拒贷",
  "markdown": "# 重庆买房记\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/ibw8b04QVx2M7PTAr8JHoc98wCJlkDyXxsA0LtNpBgqhicVxmxOENpDia40416PMnQfU6BgCLN0bVtwGJS9LMhIJQ/0?wx_fmt=gif#imgIndex=0)\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02qCgMvYKH34MxWobzPkRicErYCnJAM2HX32tJ2v7qzrH2kuNv18iaGNcQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=1)\n\n没想到重庆这么快就火了。\n\n不少知道我买房的朋友都给我发来了同一篇文章，讲的是重庆国土房管局答记者问。主要内容是：*2017年1月14日起，将对“三无”外地人购房征收房产税。遏制炒房。*\n\n其实这一点我一直不太关心，在评论里也多次说过，房产税最多增加2个点的成本，撑死了。不足为惧。\n\n但有一点我比较在意，就是现在重庆一些大银行开始提高贷款门槛，甚至拒贷。比如，我可以在重庆开个无房证明，那么首付两成即可，现在很可能需要三成首付甚至不放贷了。\n\n关于政策，就说这么多，现在一天一个样，还没确定。能感觉出重庆的决心蛮大，房产税也就是抡个拳头，如果限贷那就是上板砖了。\n\n老钱还是那个观点，如果压根就不想买，无所谓，随便唱空。如果想买，别瞎打听，别犹豫，你有空就请个假，去重庆耍一哈，走走看看，做个决定。\n\n这时候执行力很重要。年前犹豫，房价涨了一波。现在犹豫，真拒贷限购的话，买都买不了。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02b6ic60tUu5mmkiaW840DDlQZbpDx6FrKZw80myPXshlIiamrskPzvYEwg/0?wx_fmt=png#imgIndex=2)\n\n从宏观角度聊聊重庆的整体情况。*不一定准确，欢迎评论区指正、反驳。*\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_gif/VEbqgwiaLv48xdZMmBaZxBRv7PTsnVnKDZGv3VibnsIgcOs0CnOUiayKLedVxVGyYI9ibYxNacycdpjDAZzBXLJmSg/0?wx_fmt=gif#imgIndex=3)\n\n这张图的截止日期是11月30日，没有把去年12月和今年1月这两个最火热的月份统计进去。\n\n看图说话，重庆的房价还是很“合理”的。加了引号的“合理”，有两层含义，首先去年成交的所有地价都低于周边楼价，没有出现面粉贵过面包的情况。\n\n其次，如果我把图中“重庆”两个字改成“一线城市”或者“直辖市”，这张图又不那么合理了。一个大城市，去年所有成交中，居然没有出现地价>房价的情况，放到北京上海，这是在开国际玩笑。\n\n当然，重庆也有它的特殊性—土地实在太多了，超过8万平方公里，比北上广深加起来还大很多。中介告诉我说，目前重庆实际人口数量超过3400万，也远超北上广深，且还在持续流入。\n\n也就是说，不算投资性需求，这个城市本身的刚需也足够大。2016年前三季度，重庆全体居民人均可支配收入16878元，增长9.7%。在全国排名第11位。\n\n再增加三个维度看看这座城市的房和人。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MI2wicxf6u4j8oey5VgpgCicNe7rVa2bq6PL1KWTJV6t3PYP2706vJv441Z5f9zCMkpI8gKWoXgmsA/0?wx_fmt=png#imgIndex=4 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170114-1484366005421031246.png\")\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MI2wicxf6u4j8oey5VgpgCicSZ3sibIuu2tPUZpbsU3k7ic75QMicA7PT3vC5qNkXH83KicdeGz6BZSHlg/0?wx_fmt=png#imgIndex=5 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170114-1484366028056007673.png\")\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MI2wicxf6u4j8oey5VgpgCicu0hsIz5yPDI2sFq4TZebSTuYTwn5RmBXMKcHVgnDf1GAQk6d9vN5xg/0?wx_fmt=png#imgIndex=6 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170114-1484366101008080680.png\")\n\n*数据来源：第一财经新一线研究所*\n\n第一个维度：租房指数，排名靠前的城市，不仅房租低廉，更有大量公司聚集。在一定程度上，这影响着企业在重庆的运营成本。在这个维度上，重庆排名第二；\n\n第二维度评价的是留住人才的能力，包括人才吸引政策、外来人口占比、在校大学生数量等等。重庆排名第十；\n\n第三个维度反映的是企业活跃度，重庆没能挤进前十。重庆的发展路径大概是：轻工业—重工业—服务业—金融业三个过程。现在它应该在重工业—服务业的过渡阶段。\n\n我个人的观点是，移动互联网战场向次发达地区转移的过程中，重庆的体量决定了它绝对是重镇，在这一维度上的排名还会上升；\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk02SKtRicicWjqyGd1G1CXibXVdldbmBCbPIwYRwr3etQhdBp2A37X2Nl4OQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=7)\n\n落实到具体操作，先说说我买在了哪里。老妈也是第一次去重庆，对那边并不太了解。我们的策略是：\n\n* 用中介；\n* 短期交付的期房＋次新房；\n* 江景房；\n* 环线＋轻轨；\n* 商圈＋规划；\n\n用这个标准去套，最终买在了一个稍偏的地方，巴南区。先放三张图：\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MI2wicxf6u4j8oey5VgpgCicxCfcRhmpnoyRcMlTjupV2LibOAzljNAt3bs7C89kXOiaNK13VPDxEJjA/0?wx_fmt=png#imgIndex=8 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170114-1484369573716062907.png\")![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MI2wicxf6u4j8oey5VgpgCicTSrLRgE4XicOCvQ2QOsZz7qXqVTSdXVTmZeamm42wcoiams1gia6BiapCQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=9 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170114-1484369588670054425.png\")![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MI2wicxf6u4j8oey5VgpgCic4CIicAIiatJmO604t32RXNyNok0t2JXCczkiaichFEarcWiagzicfG4bCNzw/0?wx_fmt=png#imgIndex=10 \"http://7xo6kd.com1.z0.glb.clouddn.com/upload-ueditor-image-20170114-1484369602727016403.png\")\n\n从左到右，从宏观到微观。三张图中的***坐标1***是老钱买的楼盘。\n\n第一张中，红圈内的区域是重庆最豪华的地段，两江三岸，无敌江景。很多调控重点关注的楼盘都在这片区域内。价格自然也高；\n\n第二张图中能看到楼盘附近的交通规划，二号线和三号线的交汇处；第三张图更加微观，可以看到楼盘附近的规划：面朝长江，背靠一个规模不大的公园。附近两所小学一个幼儿园，还有商圈。\n\n我拿下来的建面价格是5700+，套内价格不到8000。策略是不买价格太高的，假设这五年时间重庆涨到了两万左右，还是尽量把起点压低，不然雪坡太短；\n\n一定要用好中介，跨省买房战斗力是要打折的，出国买就是折上折。此外，中介不会赚你的钱，他赚的是开发商的佣金，没有利益冲突。善用、善待中介。\n\n为什么一定要买江景房？本地人可能并不感冒，但对外地人，江景的冲击还是蛮大的。\n\n此外老妈在买的时候有个有趣的细节，重庆上下楼之间的差价，每平米才10元。也就是说，20楼每平米只比19楼贵10元。而在北京，老钱曾经租的房子在顶层，6楼，售价是390万元。楼下的售价是450万元。所以，在重庆尽量往高买；\n\n到底是装修出售还是空置，也是可以算笔账的。我个人的想法是：*极简装修，灰/白墙＋白色元素＋木质元素的家具。零硬装＋软装营造品质感。把装修成本降到最低。*出货时把家具一撤，基本回归毛坯房。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz_png/ibw8b04QVx2MI2wicxf6u4j8oey5VgpgCicemcwEYZ2cIKMia0SVoxw9YIwngqW6k7kcRfABGvfdvckTFgtLd0CVRQ/0?wx_fmt=png#imgIndex=11)\n\n*图片来自：好好住*\n\n如果三年的房租可以覆盖到，那就出租。如果不能，就选择空置。此外，重庆地区酸雨比较严重，房子显旧很快，大概五年左右，就很明显了。\n\n再，每套房子都是单独的标的，有优有劣。就看你心里怎么排名了。\n\n![图片](http://mmbiz.qpic.cn/mmbiz/ibw8b04QVx2Mic6PGWVNqAFHDdX4tZUk025pDtF6Iibat2Nbl4lRtsCwDCmVxgzMbHS0my1mRT5NG6wy0y3OyHvsA/0?wx_fmt=png#imgIndex=12)\n\n最后贴上一段我逼着老妈写的感想，挺真实的。\n\n*经过三个多小时的飞行，我终于来到了山城重庆。*\n\n*到达重庆江北机场已经两点钟了，要说重庆的房屋中介还真是专业，告诉航班就有人接机。上车后我直接去了和黄御峰售楼处，一路上看到重庆此起彼伏的道路，跟沈阳还真是大不同。司机师傅说成都的地势比较平坦，相当于盆底儿，重庆的地势相当于盆边儿，所以是山城。*\n\n*我直接来到了售楼处，那里的人不少。因为还没有开盘，大家都是各种提问咨询，也看了几个样板间，因为诚意金可退，就交了，排了800多号，一共就300套房子，火热程度可见一斑。*\n\n*这个楼盘在南岸区，索性就住在南岸吧！中介的司机师傅把我拉到万达广场附近的快捷酒店就又回机场接人了。*\n\n*第二天我坐上另一个中介的车去看了蓝关林肯公园，不过那的房价比较贵，容积率低。它的对面是保利观澜，比林肯公园还要高点，不是我想要的，走人。*\n\n*又来到了巴南府邸，离巴南区政府不远，附近有轻轨3号线。由于重庆独特的地势，那里没有地铁，只有轻轨，有的地方直接穿过住宅小区。*\n\n*巴南府邸有江景房有河景房，重庆的房子很少有南北通透的板式住宅，除了别墅有这样的设计外，其他都是塔楼，我们沈阳称之为点式楼。*\n\n*巴南也是重庆七大商圈之一，据报道要建奥特莱斯，还有大学城，以及三甲医院，已经有两所大迁来此，重点小学鱼洞小学就离楼盘两站地。*\n\n*附近的协信星澜汇也去看了，售价比巴南府邸贵一些，我觉得位置不如巴南府邸，权衡再三觉定买巴南了，御峰那边立刻退了诚意金。两成首付，利率85折，很合我意呀，几个小时就买个房子对于我来说还真是不容易，心里一下子空了，有想哭的感觉（主要是儿子给的压力太大，怕买不好）。*\n\n*再见了，重庆，我还会再来的。*\n\n中介大姐是个东北老乡，人实在又贴心。事后悄悄和我说，我妈办完手续后请她吃了个饭，席间还哭了。怨我，老妈没逼我结婚，我却逼她买房...\n\n我周二飞重庆办理贷款，还不知道什么情况呢～希望不会被拒贷。\n\n就写这么多吧，都是个人想法，和各位分享下。完全不构成任何购买投资建议。到重庆了有新感想再来汇报。\n\n如果被拒贷了，那也是输在了执行力上。到时候走一步看一步。\n\n帮我点个赞，来些好运吧～\n",
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